Law-lib.com　 2025-12-31 12:22:36　 法治日?qǐng)?bào)

　　國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)修訂工作正抓緊進(jìn)行——

　　近日，第九份全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)年度備案審查工作情況報(bào)告“出爐”。報(bào)告披露多起典型案例，其中，有關(guān)小區(qū)物業(yè)方面的案例再次出現(xiàn)。此前多份年度備案審查工作情況報(bào)告中均涉及有關(guān)小區(qū)物業(yè)方面“問題法規(guī)”的典型案例。

　　《法治日?qǐng)?bào)》記者從全國人大常委會(huì)法工委獲悉，近年來，不斷有公民針對(duì)地方物業(yè)管理?xiàng)l例違反上位法提出審查建議。相關(guān)部門移送法工委研究處理的地方性法規(guī)中，小區(qū)物業(yè)問題也是較為集中的一類。

　　“我們通過備案審查工作已糾正處理了一些有關(guān)小區(qū)物業(yè)方面的‘問題法規(guī)’。經(jīng)溝通，有關(guān)方面目前正在抓緊推進(jìn)《條例》的修訂工作。”全國人大常委會(huì)法工委法規(guī)備案審查室主任嚴(yán)冬峰近日接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出，近年來，黨中央對(duì)包括物業(yè)服務(wù)管理在內(nèi)的基層治理工作提出了新要求，民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)問題作了規(guī)定，有關(guān)行政法規(guī)、地方性法規(guī)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修訂完善。

　　地方物業(yè)管理法規(guī)“越界”屢次被糾

　　近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，但在服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)機(jī)制和監(jiān)管體系等方面暴露出諸多深層次矛盾，各地小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)矛盾和糾紛頻發(fā)。公民針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理提出的審查建議數(shù)也呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。

　　全國人大常委會(huì)法工委持續(xù)關(guān)注地方小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域規(guī)范性文件的合法性、合規(guī)性問題，多次對(duì)違反上位法的地方物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查糾正。過去幾年間，法工委年度備案審查工作情況報(bào)告中多次提及有關(guān)小區(qū)物業(yè)的典型案例。

　　2021年法工委備案審查工作情況報(bào)告指出，有的地方性法規(guī)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員的前提條件之一是必須“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”。有公民對(duì)此規(guī)定提出審查建議。法工委審查認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治組織，其參選資格以業(yè)主身份為基礎(chǔ)。業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，屬于業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的民事違約行為。地方性法規(guī)以此限制業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員的資格，與民法典的有關(guān)規(guī)定相抵觸。經(jīng)溝通，制定機(jī)關(guān)已對(duì)相關(guān)規(guī)定作出修改。

　　2022年法工委備案審查工作情況報(bào)告披露，有的地方性法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，對(duì)拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)和不交存物業(yè)維修資金的業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)、行使投票權(quán)等權(quán)利進(jìn)行限制。法工委經(jīng)審查認(rèn)為，不加區(qū)分地將業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修資金等不履行業(yè)主義務(wù)行為同業(yè)主行使共同管理權(quán)掛鉤，進(jìn)而限制業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，不符合民法典有關(guān)規(guī)定。

　　2023年法工委備案審查工作情況報(bào)告雖未公布具體的有關(guān)物業(yè)的典型案例，但對(duì)小區(qū)物業(yè)相關(guān)內(nèi)容有所提及。報(bào)告指出，法工委發(fā)現(xiàn)以前審查糾正的地方性法規(guī)將“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”作為小區(qū)業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員的條件等問題，還有一些地方存在類似問題，法工委繼續(xù)督促有關(guān)制定機(jī)關(guān)及時(shí)完成修改工作。

　　2024年備案審查工作情況報(bào)告同時(shí)公布了兩個(gè)與物業(yè)相關(guān)的典型案例。一個(gè)是，有的地方性法規(guī)規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)成立前利用共用部位、設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動(dòng)所得，百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有關(guān)部門對(duì)這一規(guī)定提出聯(lián)合審查的建議。法工委經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)民法典的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主的共有部分經(jīng)營所得收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定;該法規(guī)直接規(guī)定將其用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，與民法典有關(guān)規(guī)定精神不一致。經(jīng)溝通，制定機(jī)關(guān)已同意對(duì)相關(guān)規(guī)定盡快作出修改。還有一個(gè)是，有的地方性法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車位在滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意可以向物業(yè)管理區(qū)域以外人員出租。有關(guān)部門對(duì)這一規(guī)定提出聯(lián)合審查的建議。法工委經(jīng)審查認(rèn)為，業(yè)主共有車位對(duì)外出租，屬于利用小區(qū)共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，涉及業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)益和物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全、環(huán)境、秩序等業(yè)主切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，該規(guī)定以業(yè)主委員會(huì)同意代替業(yè)主共同決定，與民法典有關(guān)規(guī)定精神不一致。經(jīng)溝通，制定機(jī)關(guān)已同意對(duì)相關(guān)規(guī)定盡快作出修改。

　　《條例》多處內(nèi)容與民法典規(guī)定不符

　　物業(yè)問題事關(guān)群眾切身利益。作為規(guī)范物業(yè)工作的重要依據(jù)，《條例》自2003年9月1日起施行以來，歷經(jīng)三次修訂。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及居民生活水平的提高，新模式新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)生巨大變化，人們對(duì)物業(yè)管理的要求逐步提高。盡管各地方根據(jù)《條例》結(jié)合實(shí)際制定了相關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章，但物業(yè)投訴糾紛仍居高不下。

　　黨的十八大以來，黨中央高度重視基層社會(huì)治理工作，對(duì)包括物業(yè)服務(wù)管理在內(nèi)的基層治理工作作出新部署、提出新要求。2017年，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》印發(fā)，提出“探索完善業(yè)主委員會(huì)的職能，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益”。2019年，中共中央辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市基層黨的建設(shè)工作的意見》，提出“健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民自治機(jī)制”。

　　“但這些政策沒有完全體現(xiàn)在《條例》中。”嚴(yán)冬峰指出，《條例》作為規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的行政法規(guī)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)黨中央文件精神及時(shí)修訂完善，貫徹自治、法治、德治相結(jié)合的精神，進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度，將物業(yè)服務(wù)管理有效融入基層治理體系，有效解決物業(yè)糾紛，提升居民生活品質(zhì)，創(chuàng)造良好居住環(huán)境。

　　嚴(yán)冬峰指出，《條例》中多處規(guī)定與民法典的規(guī)定不一致。比如，《條例》關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍和表決程序的規(guī)定存在與民法典不一致的情形，參與表決業(yè)主共同決定事項(xiàng)的專有部分面積及業(yè)主人數(shù)占比低于民法典的規(guī)定;關(guān)于業(yè)主與物業(yè)使用人承擔(dān)連帶責(zé)任的規(guī)定以及關(guān)于利用物業(yè)共用部位進(jìn)行經(jīng)營應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意的規(guī)定，也與民法典不一致。

　　此外，《條例》中關(guān)于物業(yè)管理制度的部分規(guī)定過于原則，不夠健全，難以滿足物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)需要。如關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成員的資格條件以及前期物業(yè)管理制度等規(guī)定不夠明確具體。

　　“民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)問題作了規(guī)定，《條例》應(yīng)當(dāng)對(duì)民法典新增的有關(guān)物業(yè)管理制度的規(guī)定及時(shí)進(jìn)行細(xì)化。”嚴(yán)冬峰說。

　　出臺(tái)物業(yè)管理專門法律呼聲漸高

　　近年來，將《條例》上升為專門法律，出臺(tái)物業(yè)管理法的呼聲日益高漲。近幾年的全國人大會(huì)議期間，曾有代表團(tuán)和多位全國人大代表提出關(guān)于制定物業(yè)管理法的多件議案。

　　議案認(rèn)為，由于專項(xiàng)立法滯后、《條例》和民法典的規(guī)定較為原則且內(nèi)容存在沖突、各地出臺(tái)的物業(yè)管理規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)不一、糾紛解決機(jī)制不完善等原因，現(xiàn)有立法對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)中突出問題的回應(yīng)不足，建議通過國家立法的形式，從國家層面做好頂層設(shè)計(jì)，對(duì)民法典的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行完善和細(xì)化，確立物業(yè)管理統(tǒng)一規(guī)范的行業(yè)模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管體制、糾紛解決機(jī)制等內(nèi)容。

　　據(jù)了解，民法典施行后，全國人大常委會(huì)法工委組織開展了涉及民法典領(lǐng)域的規(guī)范性文件集中清理工作，《條例》被納入清理范圍。同時(shí)，法工委開展跟蹤監(jiān)督，對(duì)于之前已經(jīng)明確提出審查意見的問題，如將“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”作為業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員條件等，督促有關(guān)制定機(jī)關(guān)修改有關(guān)地方性法規(guī)的規(guī)定。目前，絕大多數(shù)地方已完成相關(guān)地方性法規(guī)修改工作。

　　據(jù)悉，全國人大常委會(huì)法工委將持續(xù)督促國務(wù)院有關(guān)部門加快《條例》修訂工作進(jìn)度。同時(shí)，有關(guān)方面對(duì)制定物業(yè)管理專門法律問題也在統(tǒng)籌考慮，將通過更系統(tǒng)、全面的立法，解決當(dāng)前物業(yè)領(lǐng)域的突出問題，更好保障群眾的切身利益。

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