[ 駱訓文 ]——(2009-7-28) / 已閱8750次

深圳房地產(chǎn)經(jīng)典案例：惡意跳單 ,法院酌定買方支付必要費用

駱訓文


原告：中某公司（經(jīng)紀方）
被告：王某（買方）

一、基本案情：

　　2008年5月，原被告簽署了《中介服務協(xié)議（客戶）》，約定原告為被告介紹位于深圳市南山區(qū)新一代大廈某房產(chǎn)，被告的意向購買價為62萬元，原告指派業(yè)務員姚某陪同被告實地勘驗了上述房產(chǎn)，被告承諾，若其成功購入涉案房產(chǎn)，須向原告支付相當于成交價的1.5%但不低于5000元的傭金，支付時間為買賣雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》當日或之前，被告不得自行或委托他人購買上述房產(chǎn)，若被自行或委托他人購買上述房產(chǎn)，其須向原告支付相當于意向購買價的3%（即18600元）但不低于10000元作為賠償金。
　　之后，被告向原告交納了購買涉案房產(chǎn)的誠意金1500元，原告并在收據(jù)上載明：“協(xié)商時間為10天，若未按條件談成，此款如數(shù)退回。”2008年5月30日，原告向被告退還上述誠意金1500元。后被告與涉案房產(chǎn)的業(yè)主鄭某簽訂了正式的房地產(chǎn)買賣合同并于2008年6月13日將涉案房產(chǎn)登記至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，惡意跳單為由起訴至法院要求被告支付違約金18600元及利息。

二、被告觀點：

　　被告辯稱，其從未承諾向原告支付傭金，涉案房產(chǎn)的信息系從別的中介公司聽到的，與原告無關。
訴訟中，被告確認原告的員工帶被告看過涉案房產(chǎn)，但被告不承認原告的員工曾帶被告與涉案房產(chǎn)的業(yè)主洽談過交易價格。同時，被告確認其于2008年6月1日另行通過世某公司的居間服務與賣方達成買賣協(xié)議，實際成交價為60萬元，并已向世某公司交納傭金1萬元。

三、法院判決：

　　2008年10月10日，深圳市南山區(qū)人民法院作出判決如下：被告王某應向原告中某公司支付2000元。
判決下達后，雙方均未上訴，且被告自動履行了判決內(nèi)容。

四、法律分析：

　　本案中，原被告之間存在居間合同關系的事實清楚，應無異議。本案的爭議焦點在于被告與涉案房產(chǎn)的原所有權人鄭某之間的買賣合同的成立是否由原告促成。根據(jù)原被告簽訂的《中介服務協(xié)議（客戶）》，被告已明確告知原告其意向購買價為62萬元，由此可見，被告購買涉案房產(chǎn)的前提是該房產(chǎn)的價格等于或低于62萬元。被告向原告交納誠意金1500元后，原告在出具的收據(jù)上載明：“協(xié)商時間為10天，若未按條件談成，此款如數(shù)退回。”上述陳述可視為原告承諾被告，若不能按被告所要求的價格協(xié)商成功，原告退還誠意金后原告向被告退還誠意金的事實表明，原告未能按照被告的意向購買價促成涉案房產(chǎn)的買賣。而被告提交的相關證據(jù)足以證明，被告通過世某公司的中介服務以60萬元的價格購買了涉案房產(chǎn)。
　　綜上，原告雖為促成涉案房產(chǎn)的交易做出一定努力，但最終未能按被告的要求的價格促成合同的訂立，同時被告亦確認原告的員工曾帶被告看過涉案房產(chǎn)。根據(jù)《合同法》第426條和427的規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”故被告應承擔原告在此過程中所支出的必要費用。
由于原告未向法院提交證明其支出情況，因此法院酌定被告向原告支付相當于傭金20%的必要費用2000元相對比較合情合理，同時亦不違反法律規(guī)定。

深圳房地產(chǎn)律師駱訓文
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