[ 奚正輝 ]——(2010-9-20) / 已閱6678次
買方借貸款不能之由無(wú)權(quán)要回定金
奚正輝
2010年4月9日，買方劉女士通過(guò)中介公司向閆先生購(gòu)買上海市海川路一套公寓房，買賣雙方簽署了《委托購(gòu)買意向書(shū)》，約定：轉(zhuǎn)讓總價(jià)為100萬(wàn)，7日內(nèi)簽署買賣合同并支付總房款的50％，在過(guò)戶當(dāng)日支付剩余的全部房款并交房。當(dāng)日，買方向賣方支付了定金伍萬(wàn)元。
賣方購(gòu)買的該房屋是期房，還未取得小產(chǎn)證，雙方無(wú)法簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。2010年4月14日，雙方簽署了中介公司擬定的《定金合同》。當(dāng)日，買方又支付了定金45萬(wàn)元，賣方把全套鑰匙交付給買方裝修房屋。
2010年5月12日，買方發(fā)函提出因?yàn)橘J款政策變化要求解除合同，歸還全部定金，賣方?jīng)]有同意。2010年5月25日向法院起訴要求歸還全部定金50萬(wàn)元。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：買方貸款不能是否屬于情勢(shì)變更
2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)），對(duì)二套、三套房貸進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，政策異常嚴(yán)厲，很多購(gòu)房人都因?yàn)橘J款不能無(wú)法履行買賣合同。買方認(rèn)為因?yàn)檎叱雠_(tái)，導(dǎo)致其貸款不能，屬于情勢(shì)變更，買方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。賣方認(rèn)為本案中買方簽署的《委托購(gòu)買意向書(shū)》與《定金合同》都沒(méi)有提到買方要貸款，從約定的付款日期可以推定是一次性付款，因?yàn)橘J款通常是要等他項(xiàng)權(quán)證辦出后才放款，本案約定是過(guò)戶當(dāng)日支付剩余的全部房款。鑒于買方無(wú)需貸款購(gòu)買該房屋，故買方不能適用情勢(shì)變更原則。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：定金的比例
賣方在庭審中明確表示小產(chǎn)證已經(jīng)辦出，愿意按原來(lái)約定將房屋出售給買方，是買方因?yàn)檎叱雠_(tái)擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌不想購(gòu)買該房屋，買方違約事實(shí)清楚，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賣方要求沒(méi)收全部定金。
法院認(rèn)為：買方累計(jì)支付了定金50萬(wàn)元，定金占到總房?jī)r(jià)的50％。根據(jù)《擔(dān)保法》第九十一條的規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。”故賣方只能沒(méi)收定金20萬(wàn)，其余30萬(wàn)因?yàn)槌^(guò)20％無(wú)效，理應(yīng)返還給買方。
奚正輝 上海中建中匯律師事務(wù)所 律師
