[ 郭旺生 ]——(2010-12-23) / 已閱7795次

簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意的問(wèn)題

郭旺生


　　一、房屋權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，例如是否有共有人，房屋是否存在抵押，是否有租賃關(guān)系，最好在合同中增加賣(mài)方的相應(yīng)保證條款。
　　二、房屋價(jià)款與中介合同約定的價(jià)款。通常情況下，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)委托中介公司進(jìn)行。對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同和中介合同的審查，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、業(yè)主的委托賣(mài)價(jià)與買(mǎi)方的買(mǎi)價(jià)是否一致，如果不一致可能會(huì)引發(fā)糾紛；2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。廣州市國(guó)土房管局會(huì)同市工商局發(fā)布的2010年版《存量房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》(簡(jiǎn)稱(chēng)《買(mǎi)賣(mài)合同》)和《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本》(簡(jiǎn)稱(chēng)《中介合同》)，在全市推廣使用，新版合同將作為在廣州今年上半年實(shí)施的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)的網(wǎng)簽合同，規(guī)定全部網(wǎng)簽交易均要使用，明確規(guī)定，二手房買(mǎi)賣(mài)傭金合收不得高于3%。
　　三、房款支付條款。二手房的買(mǎi)賣(mài)，付款方式多種多樣，有一次性付款，有按揭付款還有銀行監(jiān)管等，選擇一次性付款的較少，但因?yàn)椤耙皇纸诲X(qián)，一手交房”，這種付款方式風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。按揭付款是比較通行的方式，交付首期后就以銀行按揭的方式分期支付房款，要注意約定好款項(xiàng)支付的條件及時(shí)間，避免出現(xiàn)條件不滿(mǎn)足而導(dǎo)致的違約情況而得不償失。銀行監(jiān)管的方式由于有第三方監(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。
　　四、交房條款。主要包括交房的時(shí)間、交房的條件、交房完成的標(biāo)志等。交房條件一般包括付清房款，遷出戶(hù)口、結(jié)清物業(yè)及水電煤有線電視、電話(huà)等費(fèi)用，維修金過(guò)戶(hù)或者計(jì)算清楚。
　　五、違約救濟(jì)條款，可以選擇仲裁也可以選擇法院審理。各有利弊，仲裁的速度快，解決糾紛實(shí)行“一裁終局”，免去訴累，但由于是一裁終局，所以可能會(huì)存在事實(shí)以及道理未能說(shuō)清的情況，而選擇法院則可能要經(jīng)理一審二審，過(guò)程較長(zhǎng)，但相對(duì)有利于查清事實(shí)。


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