[ 武志國 ]——(2011-6-25) / 已閱8922次

代墊首付不違規(guī)

一、代墊首付是商品房促銷手段，本質(zhì)是民間借貸

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出的“低首付”“首付代付”等促銷手段，購房人只需繳納購房款首付中的一部分，其余首付款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊付，其余款項(xiàng)向銀行辦理按揭貸款，購房人購房后，除了清償銀行的借款外，還應(yīng)清償向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的首付款項(xiàng)。

二、代墊首付可能一定程度削弱宏觀調(diào)控效果，容易引發(fā)次貸

《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)[2001]195號(hào)）、《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào)）、《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》（銀發(fā)〔2006〕184 號(hào)）、《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）等文件，都對(duì)住房消費(fèi)貸款“首付比例”有嚴(yán)格的規(guī)定，旨在控制個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代墊首付當(dāng)中，自行承擔(dān)相應(yīng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)，代墊首付不屬于違反國家法律法規(guī)的情形，并非騙取貸款的行為

實(shí)踐中往往會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代墊款項(xiàng)難以得到清償?shù)那樾巍?br> 從現(xiàn)有法律嚴(yán)格分析，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊付首付、變相降低首付比例等增加房貸風(fēng)險(xiǎn)的行為，目前尚無全國性的、細(xì)致的效力性或禁止性規(guī)定，更無明確的處罰性規(guī)定，而且不能被認(rèn)定為是騙取貸款的行為，任何申請(qǐng)貸款的人其首付是否是借的或者是跟誰借的，應(yīng)該說都是管不著的事情。因此上述“變通”仍屬于購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的資金融通行為，很難被認(rèn)定為違法或違規(guī)，應(yīng)為合法有效。