[ 袁建華 ]——(2012-4-23) / 已閱5897次
第二次世界大戰(zhàn)之后，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在世界范圍內(nèi)得到空前發(fā)展，就房地產(chǎn)而產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系愈來(lái)愈復(fù)雜，迫切要求法律對(duì)其規(guī)范和調(diào)整。各國(guó)紛紛頒布了大量有關(guān)房地產(chǎn)的法律，主要包括土地法、住宅法、規(guī)劃法和房地產(chǎn)交易法等。目前世界各國(guó)制定的房地產(chǎn)法，從性質(zhì)上說(shuō)，大部分屬于行政法或經(jīng)濟(jì)法。
由于房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的一些特殊性，使國(guó)家對(duì)這一領(lǐng)域的干涉更甚于其他一些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，國(guó)家通過(guò)制定各種相關(guān)法律，來(lái)控制房地產(chǎn)交易中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，以維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，最大限度降低交易成本，調(diào)整權(quán)利配置，達(dá)到效益最優(yōu)，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和良性運(yùn)行。
一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)法律法規(guī)，是確定和維護(hù)該國(guó)家（地區(qū)）房地產(chǎn)制度，推行房地產(chǎn)政策，解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，以及保障房地產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)施房地產(chǎn)管理權(quán)能的法律依據(jù)。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的投機(jī)性，這種市場(chǎng)行為帶有極大的盲目性，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)總量失衡，妨害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行，損害公民利益，造成社會(huì)不公平。對(duì)此，國(guó)家應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)立法加強(qiáng)對(duì)該行業(yè)的調(diào)控和管理。一般來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍重視房地產(chǎn)立法。就世界范圍綜合來(lái)看，各發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)立法具有以下特點(diǎn)：
法規(guī)數(shù)量多，涉及范圍廣
房地產(chǎn)涉及地產(chǎn)和房產(chǎn)，反映的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題很復(fù)雜，不可能由一部法律包羅萬(wàn)象、面面俱到，只能依據(jù)若干法律、法規(guī)共同作用，相互補(bǔ)充。因此許多國(guó)家（地區(qū)）針對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題，進(jìn)行了大量立法活動(dòng)。根據(jù)1979年日本《國(guó)土六法》所載，該國(guó)有關(guān)土地的法律多達(dá)500多個(gè)，而關(guān)于住宅建設(shè)的法律、法規(guī)多達(dá)幾十個(gè)。臺(tái)灣地區(qū)的土地法規(guī)則有257個(gè)。新加坡先后制定了與土地有關(guān)的法令20多個(gè)。在香港，涉及房地產(chǎn)的法律條例就達(dá)50多個(gè)。
目的明確，條文細(xì)致
日本關(guān)于住宅建設(shè)的法律大多在第一條寫(xiě)明其宗旨“以提供大量的住宅和住宅地、改善國(guó)民的居住環(huán)境，安定國(guó)民生活為目的。”此外，日本還通過(guò)了大量的建設(shè)基準(zhǔn)法具體規(guī)定了住宅的建設(shè)區(qū)域、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、住宅規(guī)格、環(huán)保要求，從而保證了住宅建設(shè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃相符合。
韓國(guó)于1962年公布的《土地征用法》第1條明確規(guī)定了制定該法的宗旨是：“規(guī)定關(guān)于公益事業(yè)所需的土地征用和使用事項(xiàng)，以期提高公共福利和同私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的協(xié)調(diào)，從而對(duì)合理使用、開(kāi)發(fā)國(guó)土和發(fā)展作出貢獻(xiàn)。”
英國(guó)最早于1946年制定的《新城法》是國(guó)家干預(yù)土地利用的開(kāi)端，后來(lái)對(duì)城市土地管理的細(xì)則，就是以此為依據(jù)，加以改進(jìn)、深化和充實(shí)的。
以基本法為主，主攻方向明確
各國(guó)房地產(chǎn)立法均有其基本法，且不論條文長(zhǎng)短，都規(guī)定了明確的主攻方向及實(shí)施效果。
日本關(guān)于地產(chǎn)的基本法是《國(guó)土綜合開(kāi)發(fā)法》和《國(guó)土利用計(jì)劃法》。其旨在綜合利用、開(kāi)發(fā)和保全國(guó)土，同時(shí)使產(chǎn)業(yè)布局合理化和提高社會(huì)福利。關(guān)于房產(chǎn)的基本法是《住宅建設(shè)計(jì)劃法》和《住宅金融公庫(kù)法》，其旨在改善國(guó)民居住環(huán)境，安定國(guó)民生活。
臺(tái)灣在土地方面的基本法是《土地法》及《土地法施行法》，它們?nèi)妗⑸钊搿⒓?xì)致地對(duì)土地制度、土地所有權(quán)及地籍管理、土地使用、土地稅收、土地征收等方面從法律上作了明確規(guī)定。此外，對(duì)于重要的土地領(lǐng)域還專門(mén)制定了專項(xiàng)法律法規(guī)。
新加坡則以《土地征用法》作為其關(guān)于土地的基本法，并充分利用法律手段先后頒布與土地有關(guān)的各項(xiàng)法令。
關(guān)于房產(chǎn)，各國(guó)均以《房產(chǎn)法》和《住宅法》作為基本法，并與此相關(guān)配套制定各種法律法規(guī)。
（作者單位：北京鐵路運(yùn)輸法院）
