[ 陳召利 ]——(2012-11-27) / 已閱7236次

一、 售房現(xiàn)場應公示文件
1. 商品房預（銷）售許可證；
2. 商品房銷售管理辦法；
3. 城市商品房預售管理辦法；
4. 商品房買賣合同示范文本；
5. 前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；
6. 臨時管理規(guī)約；
7. 配套車庫（位）的有關(guān)情況，公示內(nèi)容包含：
（一）經(jīng)規(guī)劃核準的商品房配套車庫（位）的配置比例、車位總數(shù)及車庫（位）配置總平面圖；
（二）實際配建車庫（位）的類別構(gòu)成，包括地上車位數(shù)、普通地下車庫（位）數(shù)及面積、可用于停車的人防地下室車庫（位）數(shù)及面積等；
（三）配套車庫（位）的處置方案：包括配置車庫（位）的出售、出租、附贈方式的處置計劃，價格及有關(guān)費用標準，挑選方式等；
（四）對外來車輛停放的解決方式等。
8. 經(jīng)規(guī)劃部門核準的小區(qū)總平面圖；
9. 建筑分層平面圖；
10. 商品房面積測繪報告；
11. 小區(qū)公建配套建筑和房屋公用共有部位說明書；
12. 共有建筑面積分攤明細表；
13. 無錫市商品房銷售價格明碼標價公示表（詳見附件一）；
14. 商品房竣工驗收合格證明（現(xiàn)房銷售）；
15. 商品房初始登記證（現(xiàn)房銷售）。

二、 簽約的基本流程
1. 簽訂商品房定購單之前，向買受人明示公示文件，并要求買受人在公示文件上簽字確認。
2. 在簽訂商品房定購單（最遲為商品房買賣合同簽訂）時，告知買受人無錫市限定居民家庭購房套數(shù)政策，核驗買受人及其家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明等證明資料（對非無錫市戶籍居民家庭購房的，還應核驗納稅或社會保險繳納證明，或引進的高層次人才證明），要求買受人如實填寫《購房人申明陳述書》(詳見附件二)，兩人以上共同購房且共同購房人非同一居民家庭的，應分別填寫；核對《申明陳述書》所填信息內(nèi)容，并留存由買受人簽字確認“與原件核對一致”的證明資料復印件。
3. 簽訂商品房買賣合同時，將以下內(nèi)容作為合同附件：
（1） 前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；
（2） 配套車庫（位）的公示內(nèi)容。
4. 通過無錫市房地產(chǎn)市場信息管理平臺打印商品房買賣合同，進行網(wǎng)上登記備案。
5. 在簽訂商品房買賣合同時，要求買受人對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

三、 注意事項
1. 在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，向所在地房產(chǎn)局提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，確保一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務企業(yè)管理。
2. 在商品房銷售之前，通過招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)管理服務合同。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)所在地房產(chǎn)局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
3. 對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較大、實行分期開發(fā)、分期銷售和分期交付的商品房項目，每次申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預（銷）售許可證》的建設(shè)規(guī)模不得低于30000平方米；項目規(guī)模小于30000平方米的，應一次性申請辦理。
4. 在辦理商品房預（銷）售許可證前，應當向價格主管部門申報價格備案，申報價格的均價必須符合公布的年度新建住房價格控制目標要求。應當按照申報價格明碼標價對外銷售，同時保持銷售現(xiàn)場公示價格和商品房銷售合同網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)中價格的一致。申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需調(diào)高的必須重新申報價格備案。取得《商品房預（銷）售許可證》后，要在10日內(nèi)一次將取得預售許可的全部房源上網(wǎng)銷售。
5. 申請商品房預（銷）售許可證時，將擬公示的配套車庫（位）處置方案納入預（銷）售方案同時申報。建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標準建設(shè)、未計入公攤面積、非人防工程的獨立車庫（位）方可進行出售或附贈，且應在商品房通過竣工驗收、辦理初始登記后進行。出售或附贈時，應當通過商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂書面的車庫（位）買賣或附贈合同，并附標所購車庫（位）編號、具體位置等詳細信息的車位平面圖、房屋代碼等資料。
6. 銷售商品房時設(shè)置樣板房的，說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
7. 按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
8. 不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
9. 不得將設(shè)定抵押的房屋、已拆遷安置給他人的房屋對外銷售。
10. 不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
11. 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
12. 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
13. 注意房號與實際樓層是否一致，如不一致，應明確說明，并明確約定商品房的編號以公安部門最終核準的編號為準。
14. 關(guān)于房屋面積誤差，建議約定據(jù)實（以商品房實測面積為準）結(jié)算。
15. 明確約定逾期付款的違約責任，尤其是貸款情形下的責任認定。
16. 明確約定逾期交房、逾期辦證、房屋質(zhì)量維修的違約責任。

作者：陳召利 來源：www.law-god.com