[ 陳召利 ]——(2013-4-18) / 已閱7801次

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉稅解析
作者：陳召利 律師 來(lái)源：www.law-god.com

[作者按]2013年 2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)調(diào)控樓市的新“國(guó)五條”，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施。2013年2月26日，國(guó)務(wù)院辦公發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)），其中特別強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。但是，國(guó)家稅務(wù)總局及各省市目前尚未明確如何執(zhí)行這一政策，能否貫徹執(zhí)行有待觀察，預(yù)計(jì)近期內(nèi)仍將原則上仍實(shí)行核定征稅。

1、個(gè)人所得稅（賣(mài)方）
對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；無(wú)法核實(shí)房屋原值的，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅實(shí)行核定征稅，核定征稅的比例暫按1%確定。
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
依據(jù)：1、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）；
2、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）。

2、營(yíng)業(yè)稅（賣(mài)方）
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕12號(hào)）
備注：無(wú)錫市區(qū)依法繳納營(yíng)業(yè)稅的，應(yīng)同時(shí)按營(yíng)業(yè)稅稅額的7%、3%、2%的比例繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，即營(yíng)業(yè)稅及附加合并稅率為應(yīng)稅金額的5.6%。

3、土地增值稅（賣(mài)方）
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）

4、契稅（買(mǎi)方）
個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契稅按1%收取；
個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房(90～144平米)，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅按1.5%收取；
個(gè)人購(gòu)買(mǎi)144平米以上住房的，或購(gòu)買(mǎi)家庭內(nèi)二套及以上普通住房的，契稅按3%收取。
依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）
備注：根據(jù)《無(wú)錫市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市契稅有關(guān)政策的通知》（錫地稅發(fā)〔2010〕82號(hào)），從2010年7月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為按3%稅率征收契稅。

5、印花稅 （買(mǎi)賣(mài)雙方）
對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。
依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）