[ 奚正輝 ]——(2016-1-7) / 已閱12434次
律師實(shí)務(wù)：如何購買已被查封的房屋
文/奚正輝、赫少華|律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所
閱讀提示：
當(dāng)今社會(huì)，房屋被司法機(jī)關(guān)查封的情況很多，購房者經(jīng)常會(huì)遇到一些查封的房屋，想購買該查封房屋，因?yàn)樵摲课萃仁袌?chǎng)價(jià)便宜，有時(shí)候還非常適合購房者，難免會(huì)心動(dòng)。那么如何購買查封房屋？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？本律師介紹一個(gè)真實(shí)的案例，供廣大購房者參考注意。
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真實(shí)案例：
2015 年6月，康先生找到奚正輝律師，想請(qǐng)律師代理其購買房屋。奚律師問了其想購買房屋的情況：房屋位于上海市楊浦區(qū)，房屋登記在夫妻雙方名下（王男、李女名下），但是王男與李女已經(jīng)通過楊浦法院調(diào)解離婚，調(diào)解書約定：該房屋歸王男所有，王男補(bǔ)償李女130萬，于2015年9月30日前支付。
該房屋已經(jīng)抵押給了工商銀行，剩余貸款約110萬元，由于沒有按時(shí)歸還銀行貸款，工商銀行已經(jīng)起訴并判決了，該房屋也已經(jīng)被工商銀行查封。由于王男欠胡某25萬元，故該房屋也被胡某起訴查封。有法院的調(diào)解書與交易中心的產(chǎn)權(quán)調(diào)查為憑。
由于王男急著拋售該房屋，以524萬元出售，市場(chǎng)價(jià)約600萬。康先生看過房屋后，覺得該房屋非常適合自己，于是決定要購買，但是又擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，不知道如何處理，于是找到奚律師代理購買。
奚律師詳細(xì)講解了法律依據(jù)與操作步驟，并制定了幾套方案，覺得風(fēng)險(xiǎn)是可控的。康先生聽后覺得可以按照奚律師的意見操作購買。
奚律師于是陪同康先生通過房天下中介與王男見面協(xié)商，律師給王男做了見面訪談，完成了初步的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其外面?zhèn)鶆?wù)很多。雙方最后協(xié)商一致，按照奚律師起草的買賣合同簽署了合約，并讓有資信的第三方保證。
交易的步驟如下：
1、王男先將該房屋交付給康先生。2、王男公證委托奚律師出售該房屋。3、康先生將工商銀行的抵押貸款110萬元直接歸還給了銀行，將王男欠胡某的25萬元直接支付給執(zhí)行法院，王男出具定金收條。4、法院解封。5、銀行注銷其抵押登記。
6、憑離婚調(diào)解書辦理強(qiáng)制轉(zhuǎn)移登記，將該房屋登記到王男一人名下，審稅（減免稅費(fèi)），李女無需過來辦理，要出示身份證。7、網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。8、簽署資金監(jiān)管協(xié)議，委托律師資金監(jiān)管，將130萬支付到律師事務(wù)所賬戶，待新產(chǎn)證辦妥后將130萬支付給李女。若產(chǎn)證無法辦理，則退還該房款。9、辦理預(yù)告登記。
雙方網(wǎng)簽后，由于王男另外拖欠二家公司貨款，故被該二家公司起訴法院訴訟保全查封，起訴金額分別為30萬與20萬。奚律師與二家公司協(xié)商，一次性付款40萬，二家公司撤訴解封。
法院解封后，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，康先生已經(jīng)順利取得產(chǎn)權(quán)證，房屋也已經(jīng)裝修入住，過著幸福的生活。
在本次交易中，解封、過戶等登記都辦理了加急，盡量減少交易的風(fēng)險(xiǎn)。
法律依據(jù)：
最高院的司法解釋規(guī)定：買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
關(guān)于類似的規(guī)定，法院前后出臺(tái)過很多規(guī)定，甚至地方法院也出臺(tái)過規(guī)定。作為購房者一定要分析判斷哪些規(guī)定是過時(shí)作廢的，哪些規(guī)定是有效并適用的。
延伸分析：
一、購買查封房屋的買賣合同是否有效？本律師之前也詳細(xì)撰文分析過，買賣合同是有效的，只是不能辦理物權(quán)登記。
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