[ 奚正輝 ]——(2016-4-6) / 已閱11295次

房東收取定金后拒不簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同，被判依房?jī)r(jià)款10%承擔(dān)違約金

文/奚正輝、赫少華|房地產(chǎn)律師

遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所

閱讀提示：

最近由于上海房?jī)r(jià)快速上漲，房東收取定金后，違約不肯出售房屋的案件頻頻發(fā)生。中介起草的居間協(xié)議及房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中都約定了定金與違約金，這種案件法院如何處理？

當(dāng)事人已就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成了具體約定，但未簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，當(dāng)時(shí)之間的買(mǎi)賣(mài)合同是否成立、有效？予以區(qū)別對(duì)待。上海高院意見(jiàn)，若雙方并未明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》為買(mǎi)賣(mài)合同成立、生效要件的，從其約定。

對(duì)于確不能繼續(xù)雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

關(guān)鍵詞：

居間協(xié)議 房?jī)r(jià)上漲 房東違約 定金 違約金


案情介紹：


2015年5月，買(mǎi)受方王某通過(guò)中介公司居間介紹與出售方吳某簽署了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》與《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。

王某向吳某購(gòu)買(mǎi)上海市丁香路一套公寓房，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為700萬(wàn)元，并支付了定金人民幣20萬(wàn)元。

其中協(xié)議約定：若一方違約，守約方有權(quán)解除本協(xié)議，要求違約方向守約方賠償總房款的20%的違約金。

之后，吳某一直拖延簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。

王某起訴到法院要求吳某退還定金20萬(wàn)，并要求吳某賠償20%的違約金140萬(wàn)元。

庭審中，法院追加了中介公司為第三人。

遠(yuǎn)聞所律師詳細(xì)收集了證據(jù)提交給了法院，并代理吳某發(fā)表了如下觀點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中約定的違約金條款是雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有欺詐、脅迫及顯失公平等情形，是合法有效的。

2、協(xié)議中即約定了定金，又約定了違約金，根據(jù)合同法的約定，守約方有權(quán)選擇主張違約金。

3、本案中，由于近期上海房?jī)r(jià)快速上漲，該房屋上漲了約25%，所以被告吳某寧肯違約不賣(mài)該房屋，為了謀取更大的利益--房?jī)r(jià)的25%。

4、由于吳某的違約行為，導(dǎo)致王某不能購(gòu)買(mǎi)該房屋，也錯(cuò)失了購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致王某現(xiàn)在要以更高的價(jià)高買(mǎi)同樣的房屋，造成了王某實(shí)際損失25%。

5、其他辯論意見(jiàn)。

法院意見(jiàn)：

鑒于吳某要求降低違約金，法院綜合考慮合同的履行情況，判決如下：

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