[ 邵泓濤 ]——(2016-3-28) / 已閱9195次

律師教你如何購買商品房
邵泓濤律師 浙江振進(jìn)律師事務(wù)所 13967442125

說了如何購買二手房，這次來說說購買商品房應(yīng)注意的問題。商品房買賣就指直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房屋。我國實行商品房預(yù)售制度，很多情況下，買房時能看到的只是工地、沙盤和幾份樓書，當(dāng)然，還有養(yǎng)眼的售樓美女。先別急著看美女，讓我們先擦亮眼睛，看看商品房買賣中應(yīng)注意的事項。
一、對開發(fā)商和房產(chǎn)項目的審核
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，否則不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。對項目而言，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具備項目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，項目才可以預(yù)售。這些證件按規(guī)定需要在銷售現(xiàn)場公示。如果您記不住這么多，一定要看預(yù)售許可證。但需注意，預(yù)售證通常是分批申領(lǐng)，需仔細(xì)核對對應(yīng)的房屋。
二、合同的簽署、履行
合同基本都采用示范文本，且要經(jīng)工商備案。但由于是開發(fā)商事先準(zhǔn)備，還是會有一些合同陷阱存在。而合同是雙方權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)，應(yīng)引起足夠重視。
1、無論談判結(jié)果如何，都必須通過合同形式體現(xiàn)，并且合同上絕對不能留有空白項。特別對價款、面積、交付期限、違約責(zé)任、免責(zé)事由等必須明確約定。
2、對開發(fā)商要求簽署的各類補充協(xié)議，更要仔細(xì)審閱，因為補充協(xié)議往往有許多開發(fā)商免責(zé)或加重買受人責(zé)任的條款。而從合同約定角度，合同與補充協(xié)議不一致的，以補充協(xié)議為準(zhǔn)，所以在一定程度上，補充協(xié)議的重要性要先于買賣合同。
3、對采用按揭貸款的，需注明因開發(fā)商原因無法辦理的，買受人有權(quán)退房或不承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
4、對違約責(zé)任，注意雙方平等，如都為日萬分之三等。實踐中，開發(fā)商逾期違約的概率較大，建議從高約定違約金。
5、對交房期限、交付產(chǎn)權(quán)證期限要明確日期，而不要以某種條件滿足為依據(jù)。對交房的條件、開發(fā)商免責(zé)等要格外注意，很多開發(fā)商會改動示范文本。
6、對閣樓、平臺等，如果開發(fā)商承諾贈送的，需寫入合同，且對產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)歸屬進(jìn)行明確。
7、開發(fā)商的某些廣告宣傳內(nèi)容、承諾，比如學(xué)區(qū)、會所、物業(yè)、周邊配套等，盡量要求寫入合同。特別是對購房有決定性影響的內(nèi)容，必須寫入合同。
8、支付定金、房款等費用必須索要票據(jù)。
9、及時辦理合同備案及預(yù)售登記，避免一房多賣或被抵押、查封等風(fēng)險。
三、重視樓書、沙盤、廣告等資料的收集
很多開發(fā)商以合同文本統(tǒng)一為由拒絕將某些特別的承諾、廣告內(nèi)容等寫入合同。因此，買受人需重視收集保存樓書、廣告等資料。根據(jù)規(guī)定，如果廣告、宣傳資料就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
四、房屋交付
房屋交付時需先查看《工程竣工驗收備案表》，這是開發(fā)商能夠交付房屋先決條件，然后再對應(yīng)買賣合同約定的交付條件，審核房屋是否以達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。同時，開發(fā)商在交付房屋時需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，不提供的，買受人有權(quán)拒收房屋。
交付前，買受人應(yīng)實地查看、驗收房屋，對明顯存在質(zhì)量問題或缺陷的，可以要求開發(fā)商整改。但需注意，如果開發(fā)商以驗收合格為由拒絕的，買受人應(yīng)區(qū)別質(zhì)量問題還是瑕疵，分別采取委托進(jìn)行質(zhì)量鑒定，或要求開發(fā)商整改或履行保修義務(wù)。
五、關(guān)于認(rèn)購、訂購、預(yù)定
開發(fā)商為盡快回籠資金，往往在未取得預(yù)售證情況下，以內(nèi)部認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售認(rèn)購。認(rèn)購人往往要簽訂認(rèn)購書，并交納部分款項，一般稱為認(rèn)購金、誠意金等。如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備買賣合同的主要內(nèi)容，因此，在開發(fā)商取得預(yù)售證后，要及時與開發(fā)商簽訂買賣合同。
購房對大部分人來講是大事，有時需舉全家之力，所以，如何安全買到稱心的房屋，需從法律防范開始。