[ 赫少華 ]——(2018-5-14) / 已閱15067次

《判案研究》中的十則典型案例

文|赫少華 律師

遠聞（上海）律師事務(wù)所 合伙人

就上海市浦東新區(qū)人民法院“判案研究”系列的典型案例，匯總梳理幾則。

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償?shù)恼J定

-某某實業(yè)發(fā)展有限公司訴上海某甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案

【簡要提示】：出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋時，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

在認定侵害優(yōu)先購買權(quán)構(gòu)成要件方面，應(yīng)當同時具備存在法律規(guī)定的出售行為和出租人未履行通知義務(wù)。

在侵害優(yōu)先購買權(quán)損害賠償方面，首先應(yīng)明確該損害賠償性質(zhì)為締約過失損害賠償，其損失范圍以信賴利益為限。

在賠償范圍方面，應(yīng)當綜合考慮損害實際發(fā)生情況、過錯情況等因素綜合考量，其中承租人主張以房屋出售時價格與起訴時價格之間的差價作為損失依據(jù)的，不予支持。

【主審法官】倪軍燕 【案例撰寫人】倪軍燕 、趙勤

注：上海高院民一庭調(diào)研與參考2015年提到該問題，傾向性意見認為，對于侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償責任，當事人之間有約定的，則從其約定。

若無約定的，出租人則應(yīng)賠償由此對承租人造成的損失，包括直接損失和可得利益損失。

其中房屋升值損失的確定，應(yīng)以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)之日、承租人知悉或應(yīng)當知悉權(quán)利被侵害之日等的房屋市場成交價格變化等情況，還應(yīng)綜合考慮承租人是否已采取必要措施防止損失擴大等因素予以合理確定。

二、隱名購房協(xié)議的效力認定及所有權(quán)的確認

-廖某訴林某所有權(quán)確認糾紛案

【簡要提示】：基于不動產(chǎn)登記的公信力，法律上一般推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書上載明的登記人是產(chǎn)權(quán)人，在以他人名義購房的情況下，實際購房人能夠提供充分的證據(jù)證明實際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人不一致，且能夠證明購房款是實際購房人支付的，可以推翻這種法律上的推定，確認房屋的實際所有權(quán)人。

【主審法官】陳培蓉 【案例撰寫人】萬發(fā)文

-關(guān)聯(lián)文章：部分法院關(guān)于借名購房的裁判指引及個案觀點

三、父母對未成年子女贈與不動產(chǎn)的性質(zhì)與撤銷

-陳某某訴陳甲等共有糾紛案

【簡要提示】：父母對未成年子女的不動產(chǎn)贈與，即父母雙方達成不動產(chǎn)贈與的合意，將其共有的不動產(chǎn)無償給予未成年子女的行為。對此種行為的性質(zhì)，學界存有不同觀點。

在司法實踐中，將父母對未成年子女的不動產(chǎn)贈與定性為贈與合同在一定程度上具有合理性，因其具一般贈與合同的單務(wù)性、無償性、諾成性等共性，還具有利他合同的屬性。

同時，關(guān)于父母對未成年子女不動產(chǎn)贈與的撤銷權(quán)，在明確約定放棄撤銷權(quán)的情況下不得撤銷。

【主審法官】姚學勇 【案例撰寫人】馬怡瓊

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