[ 陳召利 ]——(2018-11-14) / 已閱37525次

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

　　（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　上述事項僅與部分業(yè)主有利害關系的，由有利害關系的業(yè)主共同決定。有利害關系的業(yè)主無法確定的，由全體業(yè)主共同決定。

　　業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分占比過半數的業(yè)主且人數占比過半數的業(yè)主參加表決。決定前款第五項至第七項規(guī)定的事項，應當經參加表決專有部分面積三分之二以上的業(yè)主且參加表決人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參加表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參加表決人 數過半數的業(yè)主同意。”

　　【修改理由】

　　1.1. “下列事項由業(yè)主共同決定”的業(yè)主范圍不明確，建議明確為“全體業(yè)主”。

　　2.2. 同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，部分事項并不涉及全體業(yè)主，如本幢、單元范圍內建筑物漏水問題，僅使用本幢、單元范圍內建筑物及其附屬設施的維修資金，由全體業(yè)主共同決定幾乎不具有可操作性，本條規(guī)定的表決機制仍無法解決該難題。《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十八條對此作了規(guī)定，但缺乏上位法的依據，建議在民法典中予以明確。

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十八條：同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應當履行下列職責：

　　（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；

　　（二）決定本幢、單元范圍內建筑物共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；

　　（三）決定本小組范圍內的其他事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

　　1.3. 本條規(guī)定的表決機制適當降低業(yè)主作出決議的門檻，但設置比例仍偏高，難以解決物業(yè)管理活動中業(yè)主作出決議難的問題，建議參照公司法有關股份有限公司股東大會表決機制的規(guī)定，出席比例限定為過半數，表決比例：重大事項設定為三分之二，一般事項設定為過半數。

　　2.六、關于第一百零六條

　　第一百零六條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　　（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

　　（二）以合理的價格轉讓；

　　（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償 損失。

　　當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。”

　　【修改建議】

　　第一百零六條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

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