[ 奚正輝 ]——(2019-2-15) / 已閱10214次
開發(fā)商違約，購房者如何維權(quán)？
文/ 奚正輝
閱讀提示：
最近，綠城黃浦灣因開發(fā)商上海華浙外灘置業(yè)有限公司違法新增建筑物、綠化景觀無法兌現(xiàn)等違約行為，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)數(shù)百位業(yè)主無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，小區(qū)業(yè)主在房屋外立面掛標(biāo)語維權(quán)，造成了一些不良社會影響。本文主要分析討論開發(fā)商通常有哪些違約行為，小業(yè)主應(yīng)該如何依法維權(quán)。
主文：
一、 開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證
由于開發(fā)商沒有控制好開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，或者驗(yàn)收沒有通過或者債務(wù)等原因，導(dǎo)致開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)證，構(gòu)成違約。
在《上海市商品房預(yù)售合同》的主文條款沒有約定逾期辦證的違約金，但是開發(fā)商通常會在補(bǔ)充條款予以約定。若合同沒有約定，法律也有規(guī)定。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者賠償損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》
三、關(guān)于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點(diǎn)一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要》的規(guī)定，逾期辦證的違約金按照年利率6%計算。
二、 開發(fā)商逾期交房
由于開發(fā)商沒有控制好開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，或者驗(yàn)收沒有通過或者債務(wù)等原因，導(dǎo)致開發(fā)商逾期交房。
上海規(guī)定交房必須要取得《住宅交付使用許可證》，而且開發(fā)商在合同內(nèi)都會約定具體的交房時間。若開發(fā)商逾期交房，則構(gòu)成違約。
《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》
第四條 新建住宅建設(shè)工程竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門申請新建住宅交付使用許可。申請人申請?jiān)S可時，應(yīng)當(dāng)提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書，并提供配套設(shè)施符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。
第五條 新建住宅申請交付使用許可，其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)。
（二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電。
（三）住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)；確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限。
（四）住宅小區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接；住宅小區(qū)附近沒有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤⿷?yīng)渠道。
（五） 住宅小區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶。
（六）住宅小區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連。
（七）住宅小區(qū)按照規(guī)劃要求配建的公共交通站點(diǎn)暫未開通公共交通線路，且住宅小區(qū)與已開通的公共汽車和電車、軌道交通站點(diǎn)距離均超過二公里的，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配備短途交通車輛通達(dá)公共汽車、電車或者軌道交通站點(diǎn)。
（八）按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、菜場及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配建。由于住宅建設(shè)工程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施。
（九）按照本市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置。
（十）完成住宅小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)。
（十一）住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施。
《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
若開發(fā)商約定的逾期交房違約金過低，購房者可以要求調(diào)高違約金，參照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計算。
由于開發(fā)商的違約行為，導(dǎo)致逾期交房又逾期辦證，購房者是否可以雙重主張，司法實(shí)踐中有支持購房者主張的。開發(fā)商如何規(guī)避雙重違約責(zé)任？本律師認(rèn)為可以通過擬定合同條款予以規(guī)避。
三、 開發(fā)商建造的房屋有質(zhì)量問題或者裝修有質(zhì)量問題
由于開發(fā)商趕施工進(jìn)度，或者壓縮工程款，或者施工管理不善等原因，造成質(zhì)量問題非常普遍，尤其是裝修質(zhì)量問題與隱蔽工程質(zhì)量問題，例如：墻體外立面防水沒有做好，衛(wèi)生間與陽臺防水沒有做好，樓板比較薄，鋼筋比較少，水電布線不規(guī)范，材料不環(huán)保、空氣檢測不合格等等。
購房者發(fā)現(xiàn)這類問題，可以要求鑒定并維修，維修費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。通常情況下，除非質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，否則購房者不得據(jù)此拒絕收房。但是，若修復(fù)影響居住，則修復(fù)期間在外租房的租金應(yīng)該予以賠償。
四、 開發(fā)商變更房屋及小區(qū)規(guī)劃設(shè)計
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