[ 陳召利 ]——(2022-3-26) / 已閱7846次

業(yè)主與開發(fā)商須知｜小區(qū)人防工程停車位的收益歸誰？


作者：陳召利，江蘇云崖律師事務所合伙人，微信公眾號：利眼觀察



一、相關規(guī)定及問題之提出


《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定，“人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有”。司法實踐中普遍依據(jù)該規(guī)定直接認定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為投資者并依法享有收益，但是依然爭議很大。



自2013年5月1日起施行的修訂后《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十六條第三款規(guī)定，“人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規(guī)定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布。”第六十五條第一款規(guī)定，“業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。”似乎間接確認了業(yè)主共同享有人防工程平時使用的權利，但是相關管理辦法和具體收費標準至今尚未出臺，原因不得而知。



自2020年1月1日起施行的《江蘇省人民防空工程建設使用規(guī)定》第二十六條關于人防工程平時使用人作出了更加明確的規(guī)定，“住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的防空地下室可以由下列主體作為平時使用人：（一）業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成立前，由人防工程建設單位作為平時使用人；（二）業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會作為平時使用人；（三）依法組成物業(yè)管理委員會的，由物業(yè)管理委員會作為平時使用人；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他主體。”但是，視業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會是否成立分別確定不同的主體作為人防工程的平時使用人，看似操作簡單易行，實則缺乏理論支撐，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會是否成立并不應當影響人防工程投資者的認定以及收益的歸屬。



二、司法實踐的探索



經(jīng)檢索相關案例，目前普遍有三種做法：



（一）直接依據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十五條第一款和第六十六條第三款的規(guī)定認定業(yè)主共同享有人防工程平時使用和收益的權利。



典型案例如下：



（1）無錫市中級人民法院在溫州星河物業(yè)管理有限公司與國際一花園第二屆業(yè)主委員會物業(yè)服務合同糾紛一案中作出的（2018）蘇02民終2343號民事判決書；



（2）鹽城市中級人民法院在江蘇坤園物業(yè)管理有限公司、江蘇坤園物業(yè)管理有限公司鹽城分公司與鹽城市文華名城小區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)服務合同糾紛一案中作出的（2019）蘇09民終3449號民事判決書；



（3）無錫市中級人民法院在江蘇華強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與三鼎智慧集團有限公司、江陰市澄江街道立新社區(qū)金宸國際業(yè)主委員會車位糾紛一案中作出的（2021）蘇02民終3912號民事判決書。

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