[ 武志國 ]——(2005-7-15) / 已閱27590次

【本條解讀】到２００3年3月1日實施的《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，這里首先需要強調的是對土地登記結果，應對全社會開放，任何單位和個人都可以按規(guī)定查詢。其原因是土地登記結果是政府形成的最終土地確權結果，具有公信力。但是原始登記資料采取限制查詢主體的辦法。第三條對哪些單位和個人可以查詢哪部分原始登記資料作了明確規(guī)定：“本辦法第二條第一款第（二）項規(guī)定的原始登記資料，依照下列規(guī)定查詢：（一）土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利范圍內的原始登記資料；（二）土地登記代理機構有權查詢與其代理業(yè)務直接相關的原始登記資料；（三）國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監(jiān)察部門有權查詢與調查、處理案件有關的原始登記資料�！� 其中利害關系人的規(guī)定實際上修正了《土地登記資料公開查詢辦法》的不足，利害關系人的范圍明顯大于土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人的范圍，利害關系人也不需要征得權利人的同意。
《土地登記資料公開查詢辦法》第十二條規(guī)定：“涉及國家秘密的土地登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規(guī)定執(zhí)行。”這樣的規(guī)定也是不完善的，補全了商業(yè)秘密和個人隱私的規(guī)定。
11、【制度要點】不動產異議登記制度
【法條】第十九條　利害關系人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。登記簿記載的權利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿。
申請人自登記簿記載的權利人書面同意異議登記之日起三個月內不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。
有證據證明異議登記不當，權利人有權申請登記機構注銷異議登記。異議登記造成權利人損害的，權利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。
【本條解讀】第一款規(guī)定了利害關系人有提出權屬異議權。但是要想產生異議被記載在不動產登記簿上必須要兩種條件：（一）登記簿記載的權利人書面同意異議登記。這種情形恐怕較少，現實中往往記載的權利人不愿意這么主動。（二）向人民法院申請做出異議登記，法院可以在初步審查的基礎上做出予以異議登記的裁定。個人以為本條規(guī)定弊端主要是登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿的條件過于苛刻，不利于異議人權利的保護。如果記載權利人不同意或者人民法院不做出這樣的裁定，就不予以記載，這樣可能導致爭議期間記載權利人通過轉移不動產給善意第三人，導致異議人喪失未的權益。第二款規(guī)定了異議登記失效的期限。第三款明確了記載權利人有反請求權以及請求錯誤異議人予以賠償的權利。
12、【制度要點】 不動產更正登記制度
【法條】 第二十條　利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動產作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發(fā)生效力。
【本條解讀】第一款明確了當事人申請對錯誤登記進行更正的請求權，遺憾的是沒有明確不動產登記機構依職權啟動錯誤更正程序的規(guī)定。第二款重申了引發(fā)異議登記之后原權利人（即記載權利人）處分的行為效力待定行為。事實上本款規(guī)定多余，我國其他法有規(guī)定，尚在權屬爭議的標的物的處分行為是受限制的。
13、【制度要點】不動產預告登記制度
【法條】 第二十一條　當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經債權人同意，不得處分該不動產。
預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權申請注銷預告登記。
【本條解讀】這個制度設計非常好，尤其是對不懷好意的房地產開發(fā)商上了絆，保護了商品房消費者的權利。預告登記的需要滿足以下條件之一：（一）債權人已經支付一半以上價款；（二）債務人書面同意預告登記的。那么不得處分的話，處分可怎么辦，當然無效了，也許有人考慮到善意第三人的問題，其實本條規(guī)定給了購房者一個權利也是義務，就是去登記部門查詢是否進行了預登記。
14 、【制度要點】 物權之間的相對獨立性
【法條】第二十二條　一個不動產上有兩個以上物權的，一個物權變更或者拋棄，不影響其他物權的效力。
【本條解讀】一物之上并存的兩個以上內容、性質都不相抵觸的物權的變動，不影響其他物權的效力。比如一個物上有一個所有權，有用益物權和擔保物權，當然是三種權利互相相容的情況的下，
15、【制度要點】不動產登記的善意保護
【法條】第二十三條　基于不動產登記簿享有的物權受法律保護，但記載于不動產登記簿的權利人在取得權利時知道或者應當知道該權利有瑕疵的除外。
【本條解讀】依據不動產登記簿取得的物權不受其他人追奪，這是不動產登記公信力衍生出來的效果，值得強調的是這里的“但書”規(guī)定，惡意取得的除外。
16、【制度要點】 登記賠償責任
【法條】 第二十四條　當事人提供虛假的權屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。
【本條解讀】 明確了土地登記機構可以作為賠償主體，嚴格來講是一種國家賠償責任制。
17、【制度要點】 登記收費制度
【法條】第二十五條　不動產登記費不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
【本條解讀】目前按照《關于土地登記收費及其管理辦法》、《關于軍隊土詳查有關問題的通知》和《國家土地管理局關于收取土地登記費辦法》執(zhí)行。本條主要關于不動產登記收費的禁止性規(guī)定。
18、【制度要點】 動產物權、權利質權登記
【法條】第二十六條　依照本法和其他法律的規(guī)定，對動產物權、權利質權進行登記的，參照不動產登記的有關規(guī)定辦理。
【本條解讀】本條屬準用性規(guī)定。

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