[ 武志國(guó) ]——(2005-7-20) / 已閱11927次

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一雖成定局 但細(xì)節(jié)仍不明朗

我國(guó)尚未頒行專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，但已列入國(guó)家立法規(guī)劃。不動(dòng)產(chǎn)登記是指登記申請(qǐng)人申請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的登記機(jī)關(guān)就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅依據(jù)法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。
一、當(dāng)前中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記存在“五不統(tǒng)一”
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度方面的缺陷被大多數(shù)學(xué)者稱(chēng)為“五不統(tǒng)一”：不動(dòng)產(chǎn)登記法律不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記效力的不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記程序不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一。五不統(tǒng)一最大的真正的弊端在于不便民，造成制度成本高昂效率低下。
二、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記效力
《物權(quán)法（草案）》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這里應(yīng)采登記要件主義，未采取對(duì)抗要件主義。登記要件主義使得登記公示同權(quán)利移轉(zhuǎn)的一致化，賦予登記公信力，較有利于交易的進(jìn)行，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易頻繁的社會(huì)保護(hù)交易安全和善意第三人的價(jià)值取向。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行屬地登記原則
《物權(quán)法（草案）》第十條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。” 我國(guó)目前實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度基本上也算是屬地管轄，但土地登記機(jī)構(gòu)為了解決中央直屬或者跨地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題采取了為分級(jí)多頭登記辦法。草案沒(méi)有指出解決跨地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的解決辦法。
四、房地登記一體的過(guò)度性規(guī)定
《物權(quán)法（草案）》第二百六十七條規(guī)定：“ 法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當(dāng)事人可以向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)信息共享等辦法，為當(dāng)事人一并辦證提供便利。”由此可見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一的范圍至少明確了房地登記一體的規(guī)定。老百姓辦理房產(chǎn)證只跑一家就可以了，可謂便民的重要體現(xiàn)。
五、不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一雖成定局 但細(xì)節(jié)仍不明朗
《物權(quán)法（草案）》第十條第二款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”登記的范圍、機(jī)構(gòu)統(tǒng)一到怎樣的地步，這里沒(méi)有明確。尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)改革沒(méi)有明確其性質(zhì)和設(shè)置。這涉及國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的敏銳問(wèn)題，牽動(dòng)了目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的前途命運(yùn)。種種不明朗的爭(zhēng)議性的內(nèi)容技術(shù)性地交給了未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法律或行政法規(guī)。



（內(nèi)蒙古自治區(qū)土地儲(chǔ)備登記中心 武志國(guó)）