《中華人民共和國法律釋義叢書》是由全國人大常委會法制
工作委員會組織編輯的一套系列叢書。
該套叢書由一系列法律釋義組成。邀請有關(guān)專家、學(xué)者和部
分參與立法的同志編著。該叢書堅持以準(zhǔn)確地反映立法宗旨和法
律條款內(nèi)容為最基本要求，在每部法律釋義中努力做到觀點的權(quán)
威性和內(nèi)容解釋的準(zhǔn)確性。
我們相信，該套叢書的陸續(xù)出版，將會給廣大讀者進一步學(xué)好
法律提供有益的幫助。
2007年3月16日，十屆全國人民代表大會第五次會議通過
了《中華人民共和國物權(quán)法》。制定物權(quán)法，政治性、政策性很強．
專業(yè)性也很強。為了便于大家學(xué)習(xí)掌握物權(quán)法的基本原則和主要
內(nèi)容，正確貫徹實施物權(quán)法，現(xiàn)就物權(quán)法的有關(guān)情況介紹如下。
一、制定物權(quán)法的必要性
物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律。物權(quán)法上講的物，
主要指不動產(chǎn)和動產(chǎn)。不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地附
著物；動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物，比如汽車、電視機等。物權(quán)是一
種財產(chǎn)權(quán)，是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支
配并排除他人干涉的權(quán)利，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物
權(quán)。所有權(quán)是指權(quán)利人依法對自己的物享有全面支配的權(quán)利。用
益物權(quán)是指權(quán)利人依法對他人的物享有占有、使用和收益的權(quán)利，
比如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。擔(dān)保物
權(quán)是指為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置
權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償
的權(quán)利。物權(quán)法主要從民事角度明確物的歸屬即確認物是屬于誰
的，明確物的權(quán)利人對物的利用享有哪些權(quán)利，明確對物權(quán)如何保
護。總之，因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系都適用物權(quán)法。
我國的民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法、農(nóng)
村土地承包法等法律對物權(quán)作了不少規(guī)定，這些規(guī)定對經(jīng)濟社會
發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為了適應(yīng)改革的深化、開放的擴大和社會
主義現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，順應(yīng)構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，有必
要依據(jù)憲法，在總結(jié)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定物權(quán)法，對涉及物權(quán)制
度的共性問題和現(xiàn)實生活中迫切需要規(guī)范的問題作出規(guī)定，進一
步明確物的歸屬，定紛止?fàn)帲l(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，完
善中國特色社會主義物權(quán)制度。
(一)制定物權(quán)法是堅持社會主義基本經(jīng)濟制度的需要
物權(quán)法通過明確國有財產(chǎn)和集體財產(chǎn)的范圍、國家所有權(quán)和
集體所有權(quán)的行使、加大對國有財產(chǎn)的保護力度等規(guī)定，以鞏固和
發(fā)展公有制經(jīng)濟；通過明確私有財產(chǎn)的范圍、依法對私有財產(chǎn)的保
護等規(guī)定，以鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。
(二)制定物權(quán)法是規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟秩序的需要
產(chǎn)權(quán)明晰、公平競爭是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的基本要求，物
權(quán)法通過確認物的歸屬，明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)
容，保障市場主體的平等法律地位，依法保護權(quán)利人的物權(quán)等規(guī)
定，為發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟提供法律保障。
(三)制定物權(quán)法是維護廣大人民群眾切身利益的需要
隨著改革開放和經(jīng)濟發(fā)展，人民群眾生活普遍改善，要求切實
保護他們通過辛勤勞動積累的合法財產(chǎn)、保護依法享有的土地承
包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等合法權(quán)益。物權(quán)法通過私人所有權(quán)、業(yè)
主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等規(guī)豐’
以保護他們的切身利益，激發(fā)人們創(chuàng)造財富的活力，促進社會
和諧。
(四)制定物權(quán)法是實現(xiàn)2010年形成中國特色社會主義法律
體系目標(biāo)的需要
物權(quán)法是民法的重要組成部分，是在中國特色社會主義法律
體系中起支架作用、不可或缺的重要法律。制定物權(quán)法是本屆全
國人大任期內(nèi)基本形成中國特色社會主義法律體系的重要步驟。
二、制定物權(quán)法總的原則
物權(quán)法的起草工作始于1993年。2002年12月，九屆全國人
大常委會對物權(quán)法草案進行了初次審議。本屆全國人大常委會對
制定物權(quán)法高度重視，花了很大精力，做了大量工作，進行了六次
審議。為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科
學(xué)立法。2005年7月將物權(quán)法草案向社會全文公布，共收到人民
群眾提出的意見l萬多件，并先后召開100多次座談會和幾次論
證會，還到一些地方進行專題調(diào)研，充分聽取部分全國人大代表、
基層群眾、專家學(xué)者、中央有關(guān)部門等各方面的意見。在征求意見
過程中，社會各方面提出了許多意見和建議。廣大干部群眾對向
社會公布的物權(quán)法草案的主要內(nèi)容是認同的、肯定的。
制定物權(quán)法總的原則是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思
想為指導(dǎo)，全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持正確的政治方向，從我
國的國情和實際出發(fā)，全面準(zhǔn)確地體現(xiàn)社會主義基本經(jīng)濟制度；依
據(jù)憲法和法律規(guī)定，對國家、集體和私人的物權(quán)實行平等保護的原
則，同時加大對國有財產(chǎn)的保護力度，防止國有財產(chǎn)流失；全面準(zhǔn)
確地體現(xiàn)現(xiàn)階段黨在農(nóng)村的基本政策，維護農(nóng)民利益；針對現(xiàn)實生
活中迫切需要規(guī)范的問題，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系，促進社會和
諧。總之，在修改完善物權(quán)法草案過程中，始終堅持正確的政治方
向，堅持物權(quán)法的中國特色，堅持一切從實際出發(fā)。遵循以上原
則，吸收各方面的合理意見和建議，經(jīng)對草案反復(fù)研究修改，修改
后的草案比最初的草案有了較大改動。十屆全國人大常委會第二
十五次會議通過了將草案提請十屆全國人大五次會議審議的決
定。經(jīng)十屆全國人大第五次會議審議，表決通過了中華人民共和
國物權(quán)法。
三、物權(quán)法的基本框架
物權(quán)法共5編，19章，247條。
第一編“總則”，共3章。第一章“基本原則”，對立法目的，適
用范圍，維護國家基本經(jīng)濟制度，保護國家、集體、私人的物權(quán)和其
他權(quán)利人的物權(quán)，物權(quán)法定和物權(quán)的取得、行使的原則，物權(quán)法和
其他法律的關(guān)系等作了規(guī)定。物權(quán)法調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)
生的民事關(guān)系，這種財產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)是社會主義基本經(jīng)濟制度。
第二章“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”，對確認物權(quán)的規(guī)則區(qū)分
不動產(chǎn)和動產(chǎn)作了規(guī)定。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，
除法律另有規(guī)定外，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效
力。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，除法律另有規(guī)定外，自交付時發(fā)生效
力。第三章“物權(quán)的保護”，對權(quán)利人可以通過確認權(quán)利、返還原
物、消除危險、排除妨害、損害賠償?shù)榷喾N方法保護物權(quán)作了規(guī)定。
第二編“所有權(quán)”，自第四章至第九章，共6章。第四章“一般
規(guī)定”，對所有權(quán)人的權(quán)利，征收、征用等作了規(guī)定。所有權(quán)是物
權(quán)的基礎(chǔ)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都是由所有權(quán)派生的。第五章
“國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)”，對國有財產(chǎn)的范圍，行
使國家所有權(quán)的主體，加大對國有資產(chǎn)的保護等作了規(guī)定，以保障
國有經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的主導(dǎo)地位。對集體財產(chǎn)的范圍和歸屬作
了規(guī)定，以鞏固和發(fā)展集體經(jīng)濟。對私人所有權(quán)的內(nèi)容和對私人
所有權(quán)的保護作了規(guī)定，以鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟的發(fā)
展，切實保護公民的合法財產(chǎn)。第六章至第九章，分別對業(yè)主的建
筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、共有等作了規(guī)定。
第三編“用益物權(quán)”，自第十章至第十四章，共5章。第十章
“一般規(guī)定”，對用益物權(quán)人的權(quán)利，自然資源有償使用制度，用益
物權(quán)人應(yīng)當(dāng)保護和合理開發(fā)利用資源等作了規(guī)定。第十一章至第
十四章，分別對土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、
地役權(quán)等用益物權(quán)作了規(guī)定。
第四編“擔(dān)保物權(quán)”，自第十五章至第十八章，共4章。第十
五章“一般規(guī)定”，對擔(dān)保物權(quán)共同適用的規(guī)則作了規(guī)定。第十六
章至第十八章，分別對抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)作了規(guī)定。
第五編“占有”，第十九章，對占有的保護和無權(quán)占有人的侵
權(quán)責(zé)任作了規(guī)定。
四、物權(quán)法的主要內(nèi)容
(一)關(guān)于堅持社會主義基本經(jīng)濟制度
中國特色社會主義物權(quán)制度是由社會主義基本經(jīng)濟制度決定
的。所有權(quán)是所有制在法律上的表現(xiàn)，是物權(quán)的核心和基礎(chǔ)。為
了制定一部中國特色社會主義物權(quán)法，物權(quán)法把憲法規(guī)定的社會
主義基本經(jīng)濟制度和黨的十六大提出的兩個“毫不動搖”作為物
權(quán)法的基本原則，第三條第一款、第二款明確規(guī)定：“國家在社會
主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基
本經(jīng)濟制度。”“國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導(dǎo)非
公有制經(jīng)濟的發(fā)展。”這一基本原則規(guī)定作為物權(quán)法的核心，貫穿
并體現(xiàn)在整部物權(quán)法的始終。
(二)關(guān)于平等保護國家、集體和私人的物權(quán)
物權(quán)法屬于民法，民法的一項重要原則是對權(quán)利人的權(quán)利實
行平等保護。物權(quán)法第四條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其
他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”
憲法規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟。”公平競爭、平等保
護、優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟的基本法則。在社會主義市場經(jīng)濟條件
下，各種所有制經(jīng)濟形成的市場主體都在統(tǒng)一的市場上運作并發(fā)
生相互關(guān)系，各種市場主體都處于平等地位，享有相同權(quán)利，遵守
相同規(guī)則，承擔(dān)相同責(zé)任。如果對各種市場主體不給予平等保護，
解決糾紛的辦法、承擔(dān)的法律責(zé)任不一樣，就不可能發(fā)展社會主義
市場經(jīng)濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經(jīng)濟制度。為適應(yīng)
社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確
要“保障所有市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”。即使不進
入市場交易的財產(chǎn)，憲法也已經(jīng)明確規(guī)定：“公民的合法的私有財
產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承
權(quán)。”在財產(chǎn)歸屬依法確定的前提下，作為物權(quán)主體，不論是國家、
集體，還是私人，對他們的物權(quán)也都應(yīng)當(dāng)給予平等保護。否則，不
同權(quán)利人的物權(quán)受到同樣的侵害，國家的、集體的應(yīng)當(dāng)多賠，私人
的可以少賠，勢必損害群眾依法創(chuàng)造、積累財富的積極性，不利于
民富國強、社會和諧。國家保護的私人財產(chǎn)，當(dāng)然是合法的財產(chǎn)，
非法取得的財產(chǎn)不但不受法律保護，還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，物
權(quán)法也是這樣規(guī)定的。需要說明的是，平等保護不是說不同所有
制經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位和作用是相同的。依據(jù)憲法規(guī)定，公
有制經(jīng)濟是主體，國有經(jīng)濟是主導(dǎo)力量，非公有制經(jīng)濟是社會主義
市場經(jīng)濟的重要組成部分，他們在國民經(jīng)濟中的地位和作用是不
同的。這主要體現(xiàn)在國家宏觀調(diào)控、公共資源配置、市場準(zhǔn)人等方
面，對關(guān)系國家安全和國民經(jīng)濟命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域，必須
確保國有經(jīng)濟的控制力，而這些是由經(jīng)濟法、行政法子以規(guī)定的。
憲法第十二條規(guī)定：“社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯。”
“國家保護社會主義的公共財產(chǎn)。禁止任何組織或者個人用任何
手段侵占或者破壞國家的和集體的財產(chǎn)。”在現(xiàn)實生活中，受到侵
害最嚴重的是國有財產(chǎn)。對此，物權(quán)法在堅持平等保護原則的基
礎(chǔ)上，從五個方面強化了對國有財產(chǎn)的保護。一是第四十五條第
一款規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民
所有。”并在物權(quán)法中規(guī)定了哪些財產(chǎn)屬于國有財產(chǎn)，防止因歸屬
不明確而造成國有財產(chǎn)流失。二是第四十一條規(guī)定：“法律規(guī)定
專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有
權(quán)。”第四十條中規(guī)定：“用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得
損害所有權(quán)人的權(quán)益。”三是第五十六條規(guī)定：“國家所有的財產(chǎn)
受法律保護襟止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。”
四是針對國有企業(yè)財產(chǎn)流失的問題，第五十七條第二款規(guī)定：“違
反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，
低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保或者以其他方式造成國有財產(chǎn)損失
的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。”五是針對國有財產(chǎn)監(jiān)管中存在的問
題，第五十七條第一款規(guī)定：履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機構(gòu)
及其工作人員，“濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)
依法承擔(dān)法律責(zé)任。”物權(quán)法這些規(guī)定，體現(xiàn)了憲法關(guān)于加強對社
會主義公共財產(chǎn)保護的精神，具有重要的現(xiàn)實意義。貫徹實施憲
法的上述規(guī)定，不僅是物權(quán)法的任務(wù)，也是經(jīng)濟法、行政法、刑法等
相關(guān)法律的共同任務(wù)，各個部門法律通過各自的調(diào)整范圍和規(guī)范，
來實現(xiàn)憲法的規(guī)定。
(三)關(guān)于國有財產(chǎn)
對國有財產(chǎn)的保護問題，前面已經(jīng)作了介紹。這里再講一下
國有財產(chǎn)的范圍、國家所有權(quán)的行使以及國家機關(guān)、國家舉辦的事
業(yè)單位和國有企業(yè)的物權(quán)問題。
1．國有財產(chǎn)的范圍。物權(quán)法依據(jù)憲法和法律明確列舉了“礦
產(chǎn)、水流、海域”、“城市的土地”等財產(chǎn)屬于國家所有。在征求意
見過程中，有的認為，物權(quán)法具體列舉的國有財產(chǎn)不夠全面，建議
增加規(guī)定空域、航道、無居民島嶼、種質(zhì)資源等屬于國家所有。考
慮到國有財產(chǎn)的范圍很寬，難以逐項列全，物權(quán)法第四十五條第一
款作了概括性的規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家
所有即全民所有。”這樣，物權(quán)法沒有明確列舉的，可以在制定或
者修改有關(guān)法律時作出具體規(guī)定。
2。由誰代表國家行使國家所有權(quán)。依據(jù)憲法規(guī)定，全國人民
代表大會是最高國家權(quán)力機關(guān)，國務(wù)院是最高國家權(quán)力機關(guān)的執(zhí)
行機關(guān)。全國人民代表大會代表全國人民行使國家權(quán)力，體現(xiàn)在
依法就關(guān)系國家全局的重大問題作出決定，而具體執(zhí)行機關(guān)是國
務(wù)院。因此，具體行使國家所有權(quán)的是政府，而不是人大。土地管
理法、礦產(chǎn)資源法、草原法、海域使用管理法等法律已經(jīng)明確規(guī)定
由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)，這也是現(xiàn)行的管理體制。物權(quán)法
第四十五條第二款規(guī)定：“國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有
權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”這樣規(guī)定，既符合人民代表大
會制度的特點，也體現(xiàn)了黨的十六大關(guān)于國家要制定法律法規(guī)。建
立中央政府和地方政府分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有所有
者權(quán)益的國有資產(chǎn)管理體制的要求。全國人民代表大會通過立法
授權(quán)國務(wù)院代表國家行使國家所有權(quán)，體現(xiàn)了全國人民代表大會
的性質(zhì)及其行使職權(quán)的特點。當(dāng)然，政府代表國家行使所有權(quán)，應(yīng)
當(dāng)依法對人大負責(zé)，受人大監(jiān)督。
3．國家機關(guān)、國家舉辦的事業(yè)單位的物權(quán)。物權(quán)法第五十三
條規(guī)定：“國家機關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使
用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。”第五十四條
規(guī)定：“國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有
占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)
利。”國家機關(guān)和國家舉辦的事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依照民法通則、事業(yè)單
位登記管理暫行條例的有關(guān)規(guī)定，對其直接支配的財產(chǎn)行使占有、
使用、收益和處分的權(quán)利，不得擅自處置國有財產(chǎn)。
4．國家出資的企業(yè)的物權(quán)。物權(quán)法對國家出資的企業(yè)，從兩
個方面作了規(guī)定。一是第六十八條第一款規(guī)定：“企業(yè)法人對其
不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益
和處分的權(quán)利。”這是從企業(yè)法人作為市場主體的角度，對不同市
場主體之間的關(guān)系作出的規(guī)定。企業(yè)法人包括國有企業(yè)作為市場
主體，應(yīng)當(dāng)有獨立的財產(chǎn)，獨立承擔(dān)民事責(zé)任。同時，企業(yè)法人應(yīng)
當(dāng)依照法律和章程的規(guī)定對其財產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的
權(quán)利，不能損害國家作為出資人享有的權(quán)益。二是第六十七條規(guī)
定：“國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有
限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，
投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大
決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。”這是從出資人的
角度作出的規(guī)定。國家作為出資人，享有資產(chǎn)收益、重大決策以及
選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。也就是說，國家出資的企業(yè)，
企業(yè)經(jīng)營管理者無權(quán)決定依照有關(guān)法律和企業(yè)章程的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由
國家作為出資人決定的事項，不得擅自處分企業(yè)財產(chǎn)。
(四)關(guān)于集體財產(chǎn)
1。農(nóng)村集體財產(chǎn)。物權(quán)法第一百二十四條第一款根據(jù)憲法和
現(xiàn)階段黨在農(nóng)村的基本政策，明確規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行
家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。”并以專章分別
規(guī)定了“土地承包經(jīng)營權(quán)”和“宅基地使用權(quán)”。在農(nóng)村實行土地
承包經(jīng)營制度是我國將長期堅持的一項基本制度。為了賦予農(nóng)民
長期而有保障的土地使用權(quán)，讓農(nóng)民吃“定心丸”，物權(quán)法第一百
二十六條第二款規(guī)定，耕地、草地或者林地的承包期屆滿，由土地
承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。關(guān)于土地承包經(jīng)營
權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押能否放開的問題，現(xiàn)行法律和國家
有關(guān)加強土地調(diào)控的文件中對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的
轉(zhuǎn)讓和抵押區(qū)別不同情況作了不同規(guī)定。我國地少人多，應(yīng)當(dāng)實
行最嚴格的土地管理制度。目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未全
面建立，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從
全國范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵
押的條件尚不成熟。特別是農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點與
城市居民是不同的。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基
本生存條件，影響社會穩(wěn)定。為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有
關(guān)農(nóng)村土地政策，也為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有
余地，物權(quán)法第一百二十八條中規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)
村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)
讓等方式流轉(zhuǎn)。”第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行
使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”
2。城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)。在征求意見過程中，有的要求明確城鎮(zhèn)集
體財產(chǎn)歸本集體成員集體所有，并加強對集體財產(chǎn)的保護。經(jīng)反
復(fù)研究認為，我國的城鎮(zhèn)集體企業(yè)是從上世紀(jì)五十年代以來逐步
形成的。在幾十年的進程中，幾經(jīng)發(fā)展變化，有些集體企業(yè)是由國
有企業(yè)為安排子女就業(yè)、知識青年回城設(shè)立的，有些是在國企改制
中為分離輔業(yè)、安置富余人員設(shè)立的。近些年來，城鎮(zhèn)集體企業(yè)通
過改制又發(fā)生了很大變化。目前，按照黨的十六大以來的精神，城
鎮(zhèn)集體企業(yè)改革還在繼續(xù)深化。鑒于這種歷史的和現(xiàn)實的情況，
而且城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)不像農(nóng)村集體財產(chǎn)屬于本集體成員集體所有那
樣清晰、穩(wěn)定，城鎮(zhèn)集體企業(yè)成員也不像農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員那
樣相對固定，因而對城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)難以不加區(qū)別地規(guī)定為屬于本
集體成員集體所有。物權(quán)法第六十一條對城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)從物權(quán)的
角度作出原則規(guī)定：“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、
行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”
這樣規(guī)定，符合當(dāng)前實際情況，也為今后深化改革留下空間。為了
保護集體財產(chǎn)，物權(quán)法第六十三條第一款規(guī)定：“集體所有的財產(chǎn)
受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。”
(五)關(guān)于私有財產(chǎn)
憲法規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。”物權(quán)法依據(jù)
憲法對私有財產(chǎn)的范圍和歸屬作了規(guī)定，以完善保護私有財產(chǎn)的
法律制度。物權(quán)法對私人所有權(quán)的規(guī)定主要有：
1．私人不僅依法對生活資料享有所有權(quán)，而且，對“生產(chǎn)工
具、原材料”等生產(chǎn)資料享有所有權(quán)。
2．私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
3．私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄
搶、破壞。
關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。隨著住房制度改革和高層建
筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已
經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對建筑
物內(nèi)的住宅、經(jīng)營陸用房等專有部分享有所有權(quán)，對道路、綠地等
共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法還對業(yè)主和物業(yè)服
務(wù)機構(gòu)之間的關(guān)系作了規(guī)定。在征求意見過程中，許多業(yè)主關(guān)心
車庫、車位的歸屬問題。經(jīng)對我國房地產(chǎn)市場的實際做法和存在
的問題進行調(diào)查研究，并借鑒國外的通常做法，認為：屬于業(yè)主共
有的財產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財
產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場所。從房地產(chǎn)市場的情況
看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當(dāng)事人
通過出售、出租或者附贈等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這
樣，既容易操作，也可以避免糾紛。據(jù)此，物權(quán)法第七十四條第二
款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫酌歸屬，由
當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”同時，現(xiàn)實生活中
有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售、出租給小區(qū)外的人停放；不少
小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或
者其他場地作為車位。針對這些情況，物權(quán)法第七十四條第一款、
第三款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)
首先滿足業(yè)主的需要。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于
停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
、 (六)關(guān)于公共利益和征收補償
當(dāng)前在征收集體所有土地和城鄉(xiāng)居民房屋的過程中，侵害群
眾利益的問題時有發(fā)生，社會普遍關(guān)注。 ，
關(guān)于公共利益。物權(quán)法第四十二條第一款規(guī)定：“為了公共
利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土
地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”在征求意見過程中，有的
認為，應(yīng)在物權(quán)法中明確界定公共利益的范圍，以限制有的地方政]
府濫用征收權(quán)力，侵害群眾利益。經(jīng)研究，曾將“為了公共利益的!
需要”修改為“為了發(fā)展公益事業(yè)、維護國家安全等公共利益的需]
要”，但有關(guān)部門和專家認為這樣規(guī)定仍不清楚。法律委員會、法：
制工作委員會同國務(wù)院法制辦、國土資源部等部門以及專家反復(fù)
研究，一致認為：在不同領(lǐng)域內(nèi)，在不同情形下，公共利益是不同
的，情況相當(dāng)復(fù)雜，物權(quán)法難以對公共利益作出統(tǒng)一的具體界定，
還是分別由土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等單行法律作出具體
規(guī)定較為切合實際。現(xiàn)行有的法律如信托法、測繪法已經(jīng)對公共
利益的范圍作了一些具體界定。針對現(xiàn)實生活中濫用征收權(quán)力、
違法征地的行為，物權(quán)法第四十三條明確規(guī)定：“國家對耕地實行
特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不
得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。”
關(guān)于征收補償。在征求意見過程中，有的認為，在現(xiàn)實生活
中，存在征收土地的補償標(biāo)準(zhǔn)過低、補償不到位的問題，侵害群眾
利益，建議對補償問題作出具體規(guī)定。有的建議規(guī)定為“相應(yīng)補
償”，有的建議規(guī)定為“合理補償”，有的建議規(guī)定為“充分補償”，
有的建議規(guī)定“根據(jù)市場價格予以補償”。針對群眾反映較大的
問題，物權(quán)法第四十二條第二款、第三款就補償原則和補償內(nèi)容作
了明確規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償
費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地
農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的
合法權(quán)益。”“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予
拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保
障被征收入的居住條件。”考慮到各地的發(fā)展很不平衡，具體的補
償標(biāo)準(zhǔn)和補償辦法，還是由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法規(guī)
定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出具體規(guī)定較為切合
實際。針對現(xiàn)實生活中補償不到位和侵占補償費用的行為，物權(quán)
法第四十二條第四款明確規(guī)定：“任何單位和個人不得貪污、挪
用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”
物權(quán)法還對征用問題作了規(guī)定。物權(quán)法第四十四條規(guī)定：
“因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用
單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，
應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征
用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償。”
(七)關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)
根據(jù)國家實行最嚴格的耕地保護制度的要求，物權(quán)法就嚴格
控制建設(shè)用地，建設(shè)用地的出讓方式，建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和
義務(wù)，作了明確規(guī)定。
在征求意見過程中，群眾關(guān)心的是住宅建設(shè)用地使用期屆滿
后是否要申請續(xù)期以及支付使用費的問題。考慮到群眾的普遍要
求，物權(quán)法第一百四十九條第一款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期
間屆滿的，自動續(xù)期。”至于住宅建設(shè)用地續(xù)期后是否支付土地使
用費的問題，由于關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本
法以不作規(guī)定為宜。屆時，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究。
關(guān)于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題，物權(quán)法第一百四十
九條第二款依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、中外合作經(jīng)營企業(yè)法等法律，
規(guī)定：“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定
辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約
定；沒有約定或者約定不明確的、，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦
理。”
(八)關(guān)于擔(dān)保物權(quán)
1995年制定的擔(dān)保法分別對抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)作了規(guī)
定。物權(quán)法第四編“擔(dān)保物權(quán)”，是在擔(dān)保法的基礎(chǔ)上制定的，以
進一步完善我國擔(dān)保物權(quán)制度。增加酌規(guī)定主要是：(1)經(jīng)當(dāng)事
人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以
及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押。(2)正在建造的
建筑物、船舶、航空器可以抵押。(3)基金份額可以質(zhì)押。(4)應(yīng)
收賬款可以質(zhì)押。增加這些規(guī)定，有利于促進融資，發(fā)展經(jīng)濟。此
外，物權(quán)法根據(jù)我國擔(dān)保實踐的發(fā)展，并借鑒國外的有益經(jīng)驗，還
對擔(dān)保法有些條款作了修改。為了妥善處理物權(quán)法與擔(dān)保法的關(guān)
系，物權(quán)法第一百七十八條規(guī)定：擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，
適用本法。
(九)關(guān)于物權(quán)的保護
加強對物權(quán)的保護，是維護權(quán)利人合法權(quán)益的必然要求。物
權(quán)法專章對物權(quán)的保護途徑、保護方法作了規(guī)定。物權(quán)法第三章
規(guī)定：物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解‘、仲裁、訴訟等
途徑解決。并規(guī)定：當(dāng)事人可以通過請求確認權(quán)利、返還原物、消
除危險、排除妨害、修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀、損害賠償?shù)确?
式保護自己的權(quán)利。上述保護方式，可以單獨適用，也可以根據(jù)權(quán)
利被侵害的情形合并適用。
在征求意見過程中，有的認為，許多法律都有關(guān)于法律責(zé)任的
規(guī)定，物權(quán)法也應(yīng)對法律責(zé)任作出專章規(guī)定。我們認為，物權(quán)法第
三章“物權(quán)的保護”是從物權(quán)受到侵害如何保護權(quán)利人作出規(guī)定，
權(quán)利人依照規(guī)定有權(quán)要求侵權(quán)人“返還原物”、“排除妨害”、“損害
賠償”等，也就是侵權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。物權(quán)法第三十八
條第二款明確規(guī)定了侵害物權(quán)要承擔(dān)民事責(zé)任，并規(guī)定“除承擔(dān)
民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪
的，依法追究刑事責(zé)任”。
此外，還有幾個問題簡要介紹如下：
1．關(guān)于本法的名稱。本法的名稱是“物權(quán)法”。有的建議改
為“財產(chǎn)權(quán)法”，認為“物權(quán)”不容易懂，“財產(chǎn)權(quán)”容易懂。考慮到
財產(chǎn)權(quán)比物權(quán)內(nèi)涵廣，不僅包括物權(quán)，還包括債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等。
債權(quán)主要是由合同法規(guī)范的，知識產(chǎn)權(quán)主要是由商標(biāo)法、專利法和
著作權(quán)法規(guī)范的。因此，不宜把本法的名稱改為財產(chǎn)權(quán)法。有的
建議改為“財產(chǎn)所有權(quán)法”。考慮到物權(quán)法所說的物權(quán)，不僅包括
所有權(quán)，還包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，后兩種權(quán)利也是相對獨立的
物權(quán)。因此，本法的名稱還是采用物權(quán)法比較準(zhǔn)確。
2．關(guān)于確認物權(quán)的基本準(zhǔn)則。主要有兩個方面：一是物權(quán)法
定原則。物權(quán)不同于債權(quán)，債權(quán)的權(quán)利義務(wù)發(fā)生在當(dāng)事人之間，因
此債權(quán)遵循自愿原則，具體內(nèi)容是由當(dāng)事人約定的。物權(quán)的權(quán)利
人行使權(quán)利是排他性的，對所有其他人都有約束力，因此物權(quán)實行
法定原則，物權(quán)法第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)
定。”二是物權(quán)公示原則。為了使其他人知道物屬于誰，需要采取
公示的辦法，不動產(chǎn)原則上經(jīng)過登記發(fā)生效力，動產(chǎn)原則上通過交
付發(fā)生效力。據(jù)此，物權(quán)法第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)
立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效
力，但法律另有規(guī)定的除外。”第二十三條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立
和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”同時，物權(quán)
法第九條第二款和第二十八條至第三十一條對“法律另有規(guī)定的
除外”的條款作了規(guī)定。
3．關(guān)于預(yù)告登記制度。物權(quán)法設(shè)立預(yù)告登記制度主要是為了
保障債權(quán)人的合法權(quán)益。比如，在商品房預(yù)售過程中，為了防止有
的開發(fā)商利用強勢違反約定將商品房再次出賣給出價更高的人，
先購房人依據(jù)預(yù)告登記制度，可以將已預(yù)售的商品房暫作登記，以
保護自己的合法權(quán)益。物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽
訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按
照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登
記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”
4．關(guān)于占有。物權(quán)法第十九章“占有”，主要規(guī)定了對占有的
保護和無權(quán)占有人的侵權(quán)責(zé)任。占有是指占有人對物的實際控
制。從現(xiàn)實生活看，對占有作出規(guī)范是必要的，如張某把汽車租給
李某，王某擅自將汽車開走。張某是汽車的所有權(quán)人，張某和李萊!
之間是合同租賃關(guān)系，如果沒有占有保護制度，李某就不能要求劃
某將汽車歸還，只能由張某要求王某將汽車歸還，而依據(jù)物權(quán)法第!
二百四十五條有關(guān)占有保護的規(guī)定，李某就可以要求王某返還汽車。
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