山東省淄博市人大常委會(huì)

淄博市物業(yè)管理?xiàng)l例


（2021年7月30日淄博市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十八次會(huì)議通過 2021年9月30日山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2025年10月30日淄博市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過并經(jīng)2025年11月20日山東省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議批準(zhǔn)的《淄博市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈淄博市物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正）



目　錄



第一章　總則
　　第二章　新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
　　第三章　業(yè)主自治管理
　　 第一節(jié)　業(yè)主
　　 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
　　 第三節(jié)　業(yè)主委員會(huì)
　　 第四節(jié)　物業(yè)管理委員會(huì)
　　第四章　物業(yè)服務(wù)
　　 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)服務(wù)合同
　　 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
　　第五章　物業(yè)的使用和維護(hù)
　　第六章 監(jiān)督管理
　　第七章　法律責(zé)任
　　第八章　附則



第一章 總則



第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，營(yíng)造良好的生活、工作環(huán)境，促進(jìn)美麗和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理適用本條例；非住宅物業(yè)管理參照?qǐng)?zhí)行。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過共同決定委托物業(yè)服務(wù)人或者自行管理的形式，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 本市物業(yè)管理納入基層治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府組織、部門協(xié)同、屬地管理，實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律，構(gòu)建共建共治共享的治理格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。

第四條 市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、城市管理以及相關(guān)部門、單位，統(tǒng)籌推進(jìn)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)按照本條例規(guī)定的職責(zé)，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 市城市管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣城市管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、水利、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、體育、人防、大數(shù)據(jù)、消防救援等有關(guān)部門、單位按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條 鼓勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人加入行業(yè)協(xié)會(huì)。

第七條 鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提高物業(yè)管理質(zhì)量、效率和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向綠色、智慧方向發(fā)展。

第八條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市、區(qū)縣人民政府依法采取的應(yīng)急處置措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急處置措施和其他管理措施。



第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理



第九條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)服務(wù)辦公、安保、保潔、維修、倉儲(chǔ)以及檔案管理等需求。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）獨(dú)立且相對(duì)集中配置，方便服務(wù)業(yè)主；

（二）地面以上成套裝修房屋，具備水、電、暖、采光、通風(fēng)等正常使用功能，預(yù)留通信、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口；

（三）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，計(jì)算面積低于一百平方米的按不低于一百平方米配置；

（四）與建設(shè)工程項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其中建設(shè)工程項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、房屋買賣合同中載明。

第十條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。

第十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。物業(yè)交付后，車位、車庫尚未出售、附贈(zèng)或者出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開數(shù)量和位置，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。車位設(shè)置不得影響道路通行，不得妨礙消防、急救等特種車輛執(zhí)行任務(wù)，不得損壞共用設(shè)施設(shè)備，不得侵害業(yè)主合法權(quán)益。

第十二條 新建住宅小區(qū)內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃要求配建車輛充電設(shè)施和電動(dòng)自行車、自行車停放場(chǎng)所。既有住宅小區(qū)內(nèi)，根據(jù)實(shí)際需要配建車輛充電設(shè)施和電動(dòng)自行車、自行車停放場(chǎng)所的，由業(yè)主共同決定。

住宅小區(qū)內(nèi)配建車輛充電設(shè)施和電動(dòng)自行車、自行車停放場(chǎng)所的具體辦法，由市人民政府制定。

第十三條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

第十四條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，依法通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)服務(wù)區(qū)域的承接查驗(yàn)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題、解決方法、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議中作出約定。對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣城市管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)移交物業(yè)服務(wù)用房和資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

第十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；

（二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位；

（三）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、電梯、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

（四）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

第十七條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理物業(yè)交接手續(xù)之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的四至范圍以及附圖；

（二）公共活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置；

（三）車位、車庫的數(shù)量和位置；

（四）地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積以及權(quán)屬；

（五）物業(yè)服務(wù)用房以及按照規(guī)劃建設(shè)的居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)中心、政務(wù)管理、幼兒園、養(yǎng)老服務(wù)等用房和體育設(shè)施的面積、位置以及權(quán)屬；

（六）共用設(shè)施設(shè)備名稱以及權(quán)屬；

（七）其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。



第三章 業(yè)主自治管理

第一節(jié) 業(yè)主



第十八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。本條例所稱業(yè)主還包括：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；

（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

第十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）自行管理物業(yè)；

（二）要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；

（三）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（四）提出制定和修改臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（五）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（六）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（七）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作；

（八）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（九）對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；

（十）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)；

（五）按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（六）按時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（七）履行房屋使用安全責(zé)任；

（八）按照規(guī)定分類投放生活垃圾；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。



第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)



第二十一條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第二十二條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）已交付的業(yè)主專有部分面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

（二）已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

（三）向首位業(yè)主交付滿兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

達(dá)到召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，并向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和區(qū)縣城市管理部門書面報(bào)告物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)總建筑面積、總戶數(shù)、物業(yè)交付時(shí)間以及交付業(yè)主人數(shù)、交付面積等情況。

居民委員會(huì)或者十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以核實(shí)；符合條件的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組可以由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)等代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

第二十四條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（二）制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，明確時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（三）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；

（四）制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；

（五）提出業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、議題提出以及確定方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、換屆和成員的條件、罷免、增補(bǔ)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的管理和使用等事項(xiàng)，并不得違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

對(duì)本條第一款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前作出答復(fù)。

第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員。

業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員但得票數(shù)達(dá)到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員，候補(bǔ)成員的任期與業(yè)主委員會(huì)成員任期相同。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)依照法律、法規(guī)的規(guī)定召開，決定下列事項(xiàng)：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人;

（五）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；

（六）使用專項(xiàng)維修資金；

（七）籌集專項(xiàng)維修資金；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十）確定對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員是否發(fā)放津貼或者補(bǔ)助，以及資金來源、發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）確定共有部分收益等共有資金的使用與管理辦法；

（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第七項(xiàng)至第九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

成立業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就本條第一款規(guī)定的決定事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出討論方案。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者利用信息化手段等形式召開。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并同時(shí)報(bào)居民委員會(huì)。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十八條 業(yè)主人數(shù)較多并采用集體討論形式召開業(yè)主大會(huì)的，可以根據(jù)業(yè)主共同決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表在參加會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。需要投票表決的，業(yè)主書面意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字確認(rèn)后，由業(yè)主代表在投票時(shí)代為提交。



第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)



第二十九條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的實(shí)際情況確定。候補(bǔ)成員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)確定。

業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織推薦；

（二）居民委員會(huì)推薦；

（三）聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦。

籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單，報(bào)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

鼓勵(lì)業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、公職人員、網(wǎng)格員、樓棟長(zhǎng)參選業(yè)主委員會(huì)成員。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任和執(zhí)行成員，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、執(zhí)行成員、其他成員和候補(bǔ)成員的名單。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任可以兼任執(zhí)行成員。執(zhí)行成員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入居民委員會(huì)任職。

任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺的，由候補(bǔ)成員按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)剩余任期，具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開展活動(dòng)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；

（四）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法草案；

（五）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；

（六）督促業(yè)主按時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止；

（八）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

（九）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況；

（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受業(yè)主查詢其所保管的物業(yè)管理信息。

業(yè)主委員會(huì)不得決定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)成員簽字同意。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開會(huì)議，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行成員負(fù)責(zé)召集。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，成員不得委托他人參會(huì)，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)簽字同意。候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開五日前將會(huì)議議題告知居民委員會(huì)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并聽取意見和建議。居民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成員不得實(shí)施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定行為之一且情節(jié)嚴(yán)重的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其成員資格；業(yè)主大會(huì)未作出決定，也未授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出決定的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定。

第三十五條 一個(gè)任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)成員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的三分之二等無法正常履行職責(zé)的情形，或者業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)損害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉；未按照規(guī)定進(jìn)行新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到報(bào)告后三十日內(nèi)組建換屆小組，由換屆小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在換屆小組成立之日起九十日內(nèi)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

未按照規(guī)定進(jìn)行新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以應(yīng)十名以上業(yè)主聯(lián)名書面要求組建換屆小組。

換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于換屆完成之日起十日內(nèi)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)移交的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交。



第四節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)



第三十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)兩次仍不能成立；

（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)任期屆滿、集體辭職等情形，需要重新選舉，經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)兩次仍不能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

第三十八條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織成立。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第三十九條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、業(yè)主、建設(shè)單位代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)代表擔(dān)任，副主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示成員名單。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成立物業(yè)管理委員會(huì)的情況告知區(qū)縣城市管理部門。

第四十條 物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自行解散。



第四章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)服務(wù)合同



第四十一條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)選聘一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

第四十二條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。

第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，通過招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)，并代表業(yè)主與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供兩家以上備選物業(yè)服務(wù)人，將其基本情況、擬簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，由業(yè)主共同決定。

物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂或者變更物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向區(qū)縣城市管理部門備案。

市城市管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

（一）提供物業(yè)服務(wù)符合國(guó)家和省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）聽取業(yè)主的意見和建議，及時(shí)答復(fù)業(yè)主提出的詢問，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等；

（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（六）履行生活垃圾分類管理人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類投放；

（七）對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、房屋使用安全、市容環(huán)衛(wèi)等法律、法規(guī)的行為及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)部門報(bào)告并協(xié)助處理；

（八）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；

（九）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；

（十）不得挪用、侵占共有部分收益等共有資金；

（十一）不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；

（十二）不得擅自撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、停止服務(wù)；

（十三）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理。建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到居民委員會(huì)報(bào)到制度，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起五日內(nèi)到居民委員會(huì)報(bào)到，在居民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與基層治理工作。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示并及時(shí)更新下列信息：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、二十四小時(shí)服務(wù)電話、物業(yè)服務(wù)人網(wǎng)址、投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方式等；

（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案、維保費(fèi)用和電梯專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案、消防應(yīng)急處置方案等；

（四）供水、供電、供熱、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的報(bào)修電話等；

（五）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（六）上一年度專項(xiàng)維修資金籌集、使用情況；

（七）實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；

（八）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；

（九）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；

（十）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)人可以同時(shí)將前款公示的內(nèi)容通過信息化方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)保存下列資料并建立檔案：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、體育設(shè)施、充電設(shè)施、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備資料及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分文件、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理資料；

（五）水箱清洗記錄以及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

（六）住宅裝飾裝修管理資料；

（七）業(yè)主名冊(cè)；

（八）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；

（九）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

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