[ 黎廣軍 ]——(2011-3-3) / 已閱25157次

適用稅率宜采用“保有時間累退制”：房屋保有期越長，保有成本就越高，適用稅率就應該越低。例如規(guī)定，保有期２年以內(nèi)的稅率為60%，保有期2～４年的稅率為50%，如此等等。但轉(zhuǎn)讓第三處或第三處以上的房產(chǎn)，不管保有期多長，建議稅率一律為60%。只要二手房市場沒有了投機炒家，開發(fā)商的新房價格就會回歸正常，因為此時開發(fā)商將面對百般挑剔的自住者，而不是“炒房團”。

取得和保有房屋的成本，例如契稅、中介費、律師費、利息、管理費、維修費、財產(chǎn)稅等等，均不應扣除。但如果房屋進行過二次裝修，則應扣除“永久工程裝修費”。由于核實裝修費非常麻煩，有些裝修項目的使用壽命還很短，以致稅局難以實事求是，所以國外的新房一般都是“裝修房”，罕見“毛坯房”。

所謂“限購令”和“限外令”，其實就是有選擇地將社會創(chuàng)造的價值（土地增值）以“財產(chǎn)性收入”名義歸于不勞而獲的某些人，并進一步強化了戶籍壁壘，人為制造出更多社會公平問題。

9.2“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的建議

“小產(chǎn)權(quán)房”沒有繳納過“70年批租”，所以有關(guān)部門認為其違法。但法律并沒有要求強制實行“批租制”。所以建議，審查合格后的“小產(chǎn)權(quán)房”應該合法化，確權(quán)頒證，并且：

（1）“小產(chǎn)權(quán)房”實行“年租制”，按年繳納財產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）0.5%～1.5%。
（2）轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”必須繳納土地值稅，計稅辦法如上節(jié)建議，保有期應從頒證之日起計。

據(jù)說，某市“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量占住宅總量的40%。但為什么不可以在“漲價歸公”的前提下，使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化呢？同樣的道理，只要房地產(chǎn)“漲價歸公”，政府為什么不開放其他建房模式呢？

9.3 減免土地增值稅的建議

為了保障自住者的合理需求，例如小房換大房等，應該制定“以舊換新”的退稅政策，例如：

（1）出售舊住宅時，應依法納稅，領(lǐng)取“繳納土地增值稅證明”。
（2）三年內(nèi)，購買新住宅時，憑上述納稅證明退稅。

夫妻之間，父母與子女之間，祖孫之間，兄弟姐妹之間，互贈住房應該免稅，但以后轉(zhuǎn)讓這些“贈與房”時必須繳納土地增值稅，并且“買入價＝0”。此外，拆遷房應該免稅；退休人士賣掉唯一住房換錢頤養(yǎng)天年時應該免稅；重病者賣掉唯一住房換錢治病時應該免稅。如此等等。

10. 結(jié)束語

聯(lián)合國《世界人 權(quán)宣言》第13條第1款：“人人在各國境內(nèi)有權(quán)自由遷徙和居住。”

聯(lián)合國《公民權(quán)利和政治權(quán)利國際公約》第12條第1款：“合法處在一國領(lǐng)土內(nèi)的每一個人在該領(lǐng)土內(nèi)有權(quán)享受遷徙自由和選擇住所的自由。”。中國政府已于1998年10月5日簽署了這部具有強制性的國際公約，并多次宣布將實施該公約，但是，全國人民代表大會至今仍然沒有批準該公約。

中國政府應該遵守國際承諾。地方政府也不應限制公民選擇住所的自由，陷中央政府于不義。此外，商品房沒有政府補貼，不應限購，這與限購保障房是兩回事。

政府本應鼓勵和幫助公民買房，以提高生活水平和增加“漲價歸公”等稅收，而不是反其道而行之，限制人民買房，以致不但減少了政府稅收，還造成了一系列問題，這真是愚不可及。

如果繼續(xù)堅持房地產(chǎn)“漲價歸私”政策，其結(jié)果將不言而喻。


參考資料：
[1]日本東京都政府中文網(wǎng)站：東京的人口http://www.metro.tokyo.jp/CHINESE/PROFILE/overview03.htm
[2]香港房屋委員會網(wǎng)站，《房屋統(tǒng)計數(shù)字》（下載頁）：http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/figure/0,,1-0-0-0,00.html
[3]香港政府統(tǒng)計處網(wǎng)站：表005：家庭住戶統(tǒng)計數(shù)字。http://www.censtatd.gov.hk/gb/?param=b5uniS&url=http://www.censtatd.gov.hk/hong_kong_statistics/statistical_tables/index_tc.jsp?charsetID=2&tableID=005
[4]國家稅務總局網(wǎng)站：韓國http://www.chinatax.gov.cn/n480462/n4273674/n4273774/n4273857/9917175.html

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